リースバックの契約の流れ・契約書の種類は？必要書類・賃貸期間・注意点も解説

リースバックの契約の流れ

リースバックは、自宅を活用した資金調達方法のひとつです。自宅を売却して現金を受取り、その後は毎月家賃を支払うことで引き続き自宅に住み続けられます。一般的な契約の流れは、以下のとおりです。

リースバックの概要や仕組みの詳細は、以下の記事もあわせてご覧ください。

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それぞれについて、詳しくみていきましょう。

①相談・仮査定依頼

電話やWEBなどで、相談・仮査定を依頼します。所有物件の状況や住宅ローン残高など、必要な情報を申告しましょう。多くの場合、査定費用はかかりません。

契約条件やサービス内容はリースバック事業者によって異なるため、複数社を比較して条件に合う事業者の選択が大切です。また、自宅を手放すことは大きな決断のひとつであるため、信頼できるリースバック事業者を選びましょう。

②仮査定結果（売却価格など）の提示

仮査定が終わると、リースバック事業者から結果（売却価格や家賃）が提示されます。

ただし、仮査定結果はあくまでも目安であり、最終的な売却価格や家賃は本査定による現地での物件調査後に決まります。

③本査定

仮査定の内容に納得したうえでリースバックの利用を希望する場合は、現地での物件調査（本査定）に進みます。リースバック事業者の担当者が現地を訪問し、物件調査や面談が実施されます。

④契約条件（売却価格など）の提示

本査定が終わると、正式な契約条件（売却価格や家賃）が提示されます。売却価格は、不動産価格の低下リスクや利用者が家賃を払えなくなるリスクなどを考慮して決まるため、市場価格より低くなるのが一般的です。

査定結果がわかるまでの期間はリースバック事業者によって異なりますが、一般的には数日～1週間程度かかります。

また、リースバックでは、売買契約と同時に賃貸借契約を結ぶため、通常の賃貸借契約と同様に家賃保証会社による審査も実施されます。

⑤売買契約・賃貸借契約の締結

提示された条件を確認し、問題がなければ売買契約・賃貸借契約を締結します。

契約までの期間はリースバック事業者によって異なりますが、買い手が決まっているリースバックでは、比較的迅速に資金化できる傾向があります。

なお、契約時に収入印紙代や登記費用などの諸費用がかかるため、事前に確認しておきましょう。

売却代金の受取り・賃貸借契約の開始

不動産に抵当権が残っている場合は、抹消手続きが必要です。

売却代金の中から抹消金額を振込み、抵当権者の着金確認ができれば、リースバック事業者から残りの売却代金が振込まれます。決済と同時に賃貸借契約が開始となり、その後は毎月家賃を支払っていきます。

リースバックで交わす契約書

リースバックを契約する際は、主に自宅をリースバック事業者に売却するための「売買契約書」と売却した自宅を借りるための「賃貸借契約書」を交わします。

契約後のトラブルを避けるためにも、契約書に記載される内容や着目すべきポイントの把握が大切です。契約書に関してわからない点や不安な点は、担当者に聞くなどして理解したうえで契約しましょう。

契約書の内容や着目すべきポイントを以下で詳しく解説します。

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売買契約書

売買契約書は、売主と買主が売買契約を結ぶための契約書です。売買契約書では、主に以下の事項を確認しましょう。

将来自宅を買い戻す可能性がある場合は、必ず買い戻しに関する事項が明記されているか確認しましょう。買い戻しの可否に加え、条件（買戻しできる期間や買戻し価格）の確認も必要です。

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賃貸借契約書

賃貸借契約書は、賃貸物件を借りる際に貸主（リースバック事業者）と交わす契約書です。賃貸借契約書では、主に以下の事項に着目しましょう。

契約書の内容は細部まで確認する必要がありますが、特に着目すべき項目は、賃貸借契約の種類（普通借家契約・定期借家契約）です。

リースバックの賃貸借契約の種類と賃貸期間

リースバックで契約する賃貸借契約には、次の2種類があります。

賃貸借契約の種類はリースバックで売却した自宅に住み続けられる期間に関わるため、正しい知識を身につけることが重要です。それぞれについて、詳しくみていきましょう。

普通借家契約

普通借家契約とは、通常1年以上の期間を定め、借主が希望すれば基本的に更新が可能な契約です。契約期間を1年未満にする場合は、期間の定めのない契約とみなされます。

普通借家契約では、借主が住み続けたいと希望している場合、正当な事由がなければ貸主が更新を拒むことはできません。

定期借家契約

定期借家契約とは、契約で定めた期間が満了すると賃貸借契約が終了する契約です。

貸主と借主の双方が合意すれば、再契約は可能です。しかし、借主が希望しても貸主が応じない場合は再契約できず、退去しなければなりません。

定期借家契約は、書面で契約する必要がありますが、必ずしも公正証書でなくても問題ありません。また、貸主は契約書とは別に書面を交付し、更新がなく期間の満了により終了する旨の説明が必要です。

一般的に、リースバックの契約は、2〜3年の定期借家契約であるケースが多いため、数年後に住む場所が決まっている方や、施設への入居が決まっている方に適しています。

リースバックに必要な書類

リースバックの主な必要書類は、以下の通りです。

ただし、実際に必要となる書類は、リースバック事業者によって異なります。

自宅の間取図やローンの残高証明書、境界確認書など、上記以外の書類が必要な場合もあるため、事前によく確認しましょう。

リースバック後に賃貸している家に長く住む方法はある？

リースバックでは多くの場合、2～3年の定期借家契約を結びます。先述の通り、貸主と借主の双方が合意すれば再契約できますが、希望した期間住み続けられるとは限りません。

そこで、リースバックを利用し、自宅に長く住む方法を3つ解説します。

普通借家契約で契約できるリースバックを選ぶ

リースバックによっては、普通借家契約での契約が可能です。普通借家契約の場合は、一般的な賃貸借契約と同様に契約期間が満了しても借主が希望すれば更新して住み続けられます。

ただし、普通借家契約でも、家賃の滞納など契約書の記載事項に反する行為があると住み続けられない可能性があるため注意しましょう。

なお、AG住まいるリースバックでは、物件売却後に「普通借家契約」を結ぶため、お客様が希望すればそのままずっと住み続けられます。

定期借家契約の場合は再契約できるか確認しておく

定期借家契約の場合は、契約期間を長期に設定できないか相談したうえで、再契約できるかどうかを確認しましょう。

定期借家契約は、契約期間が満了すると賃貸借契約が終了しますが、貸主と借主の双方の合意があれば再契約は可能です。ただし、再契約は新たな契約であり、更新とは異なります。

普通借家契約のように、正当事由がなければ契約の継続を拒むことができないなどの制約はないため、注意が必要です。

売却した自宅を買い戻す

リースバックは、買い戻し特約を付けて契約すれば、一度手放した自宅を買い戻すことが可能です。自宅を買い戻せば所有権がご自身に戻るため、家賃の支払いはなくなります。

買い戻しを希望する場合は、契約書に買い戻しに関する具体的な条件が明記されているかに加え、買い戻しの期限や、買い戻しの権利がなくなるケースを確認したうえで契約しましょう。

また、買い戻しの金額はリースバックの売却価格よりも高くなることがあるため、いくらで買い戻せるかの確認も大切です。

リースバックの契約を結ぶ際の注意点

リースバックの契約を結ぶ際には、注意点がいくつかあります。

契約後のトラブルを避けるためにも、以上の点をおさえておきましょう。

家賃（賃料）が周辺相場より高く設定される場合がある

リースバックの家賃は、売却価格や期待利回りなどをもとに算出されるため、周辺の家賃相場より高く設定される場合があります。なお、期待利回りとは、物件価格に対して期待する利益をパーセンテージで表したものです。

また、更新時に家賃が見直され、値上げされる可能性もあります。リースバックを契約する際は、受取れる売却代金と支払う家賃のどちらが高くなるのかをシミュレーションしましょう。

なお、家賃相場や家賃の計算方法は、以下の記事で詳しくまとめています。あわせてご覧ください。

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売却資金の利用目的を明確にしておく

リースバックを利用する際は、売却資金の利用目的を明確に決めておきましょう。

リースバックの売却資金は一括で支払われ、利用目的の制限もありません。しかし、計画的に使わなければ、想定よりも早期に使い切ってしまい、家計に影響が生じる、または家賃の支払いが難しくなる可能性があります。

信頼できるリースバック事業者を選ぶ

自宅の売却は大きな決断のひとつであるため、信頼できるリースバック事業者の選択が大切です。

リースバックは近年、高齢者世帯を中心に需要が高まっているサービスですが、なかにはしつこい勧誘によってきちんと理解しないまま契約してしまい、トラブルにつながっているケースもあります。

担当者が親身になってくれるか、リースバックの実績が十分にあるかなどに着目し、納得して契約できるリースバック事業者に依頼しましょう。

修繕費をどちらが負担するのか確認しておく

貸主・借主のどちらが修繕費を負担するのか、新たに設備を設置できるかを確認したうえで契約を結びましょう。

一般的な賃貸借契約では、貸主が修繕費を負担するのが基本です。しかし、リースバックでは、契約で借主負担と定められているケースもあります。

また、自宅売却後はリースバック事業者に所有権が移るため、設備を改変・設置する際はリースバック事業者の承諾が必要です。

一般的な賃貸借契約と同様、退去時に原状回復費用がかかる場合がある点もおさえておきましょう。

家賃（賃料）が払えないと住み続けられない

家賃が払えなくなれば、退去しなければならない可能性があります。

一般的に、家賃の滞納が3ヶ月以上続けば、賃貸借契約を解除することができます。家賃が払えなくなると、直ちに退去を求められるわけではありません。しかし、数ヶ月滞納が続き、督促にも応じなければ、最終的には退去を余儀なくされます。

滞納が３ヶ月未満でも、契約では「滞納が2ヶ月以上に達すると契約を解除する」などと定められている場合もあるため、よく確認しましょう。

また、買戻し特約が付いている場合に家賃を滞納すると買戻しの権利を失う可能性が高く、一度売却した自宅を買い戻せなくなります。

家賃が値上げされる可能性や、病気や介護などで収入が減少する可能性も踏まえ、住みたい期間にわたって支払い続けられる家賃かどうかを慎重に検討しましょう。

リースバックの流れや契約の種類を把握して計画的に進めよう

リースバックは、リースバック事業者に自宅を売却して売却代金を受取り、以降は借主として自宅に住み続けられるサービスです。売却代金の利用目的が制限されない、売却後も自宅に住み続けられるなどのメリットがあります。

リースバックで結ぶ賃貸借契約が「普通借家契約」の場合は、原則として希望する期間住み続けられます。一方、「定期借家契約」の場合は、契約の前に再契約が可能かどうかを確認しましょう。

リースバックで賃貸した家に長く住みたい場合、自宅を買い戻すのも手段のひとつです。将来買戻しを希望する場合は、買戻しの条件や期限も確認しておきましょう。

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※定期借家契約での契約も可能です。