マンション売却時にかかる税金は？種類や税率の違いを知ってシミュレーションしよう

印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書に貼る収入印紙にかかる税金です。

税額は、契約書に記載されている金額によって決まります。以下は、本則税率と軽減税率の一覧です。

※ 出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

2014年4月1日から2027年3月31日までに作成される契約書のうち、記載金額が10万円を超えるものは、軽減措置が適用されます。

印紙税は、売却益の有無に関わらず、必ず納めなければならない税金です。不動産売買契約書に印紙を貼り忘れたり、消印をしなかったりすると、罰則の対象となります。

※ 出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

登録免許税

マンション売却の際には、登記手続きに伴い、登録免許税を納める必要があります。登録免許税は、法務局で登記する際に納めます。

マンション売却時に関係する登記は、以下の2つです。

このうち、売主が負担するのは抵当権抹消登記にかかる登録免許税です。既に住宅ローンを完済し、抵当権抹消登記を済ませている場合は、登録免許税は発生しません。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税の金額は、不動産1個につき1,000円と定められています。建物と土地は別の不動産とみなされるため、マンションとその敷地権（建っている土地）を売却する場合は、登録免許税が合計2,000円かかります。

※ 出典：法務局「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」

譲渡所得に対する税金

マンションを売却して利益が発生した場合は、その利益（譲渡所得）に対する税金がかかります。譲渡所得に対する税金とは、マンション売却で得た利益にかかる所得税・住民税・復興特別所得税をまとめた総称です。

これらの税金は分離課税に分類され、給与や事業によって得た所得とは合算せず、個別に税率をかけて税額を算出します。

また、譲渡所得に対する税金の税率は、マンションの所有期間によって大きく変わります。

※ 出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」

※ 出典：国税庁「個人の方に係る復興特別所得税のあらまし」

各税金について、以下で詳しく紹介します。

所得税

マンションを売却して利益が発生した場合、所得税がかかります。所得税額は、譲渡所得から取得費と譲渡費用を差し引いた後の金額に、所定の税率をかけることで算出します。

所得税の税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって変わります。

所有期間が5年を超えると所得税額が大きく下がり、結果として所得税額も抑えられます。そのため、売却時期をどう設定するかは、税負担を左右する重要なポイントです。

※ 出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」

住民税

マンションを売却して利益が発生した場合は、所得税と同様に住民税もかかります。

住民税の税率は、所有期間によって以下のように変わります。

所得税と同じく所有期間で税率は変わりますが、所得税とは税率が異なります。

復興特別所得税

東日本大震災の復興に関する施策の実施に必要な財源を確保するために、復興特別所得税が徴収されます。

復興特別所得税は、所得税額に2.1%をかけることで算出できます。復興特別所得税の税率は、売却するマンションの所有期間によって変わりません。

5年以下の短期保有の場合

まずは、マンションを購入してから5年以内に売却し、譲渡所得金額が1,000万円のケースでシミュレーションします。

マンションの保有期間が5年以下の場合、適用される税率は所得税率30%、住民税率9%です。その他の条件は以下のとおりです。

税額は以下の計算式で算出します。

つまり、5年以内にマンションを売却した場合の税金の合計は396万9,000円となります。

購入から5年以内のマンション売却に関する税金の詳細や注意点は、以下の記事で解説しています。

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5年以内のマンション売却は税金が高い？税金の計算例や節税方法も紹介！

※ 出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」

5年を超える長期保有の場合

続いては、購入から5年を超えたマンションを売却し、譲渡所得金額が1,000万円のケースでシミュレーションします。

マンションの保有期間が5年を超える「長期譲渡」の場合、所得税率は15%、住民税率は5%です。その他の条件は以下のとおりです。

税額は以下の計算式で算出します。

したがって、5年超で売却した場合の税金合計は203万7,500円です。

短期保有（5年以内）のケースでは税金が396万9,000円だったため、5年を超えるかどうかで、約200万円も税負担に差が出ることがわかります。

譲渡所得金額によっても変わりますが、一般的に短期売却は税負担が大きくなるため、マンション売却のタイミングは慎重に検討しましょう。

※ 出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」

※ 出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

税金の種類ごとに納税時期が異なる

マンションの売却によって発生する税金は、種類ごとに納税時期が異なります。

異なる納税タイミングでも、忘れずに納めましょう。

投資目的のマンションを売却する際に消費税が課税される

投資目的で利用していたマンションを売却する場合、条件によっては消費税が課税されることがあります。

消費税の課税対象は建物部分のみで、土地は対象外です。また、売主が消費税の納税義務がない免税事業者の場合、消費税の支払いは発生しません。

いっぽう、住んでいたマイホームを売却する場合は、消費税が課税されません。投資用か居住用かによって課税関係が異なるため、事前に確認しておくことが重要です。

確定申告が必要なケースでは忘れずに行う

マンション売却によって、確定申告が必要なケースがあります。確定申告が必要な場合、売却の翌年の2月16日〜3月15日のあいだに、書類を提出しなければなりません。

確定申告が必要なのは、売却によって譲渡益が発生した場合や、控除や特例を適用する場合です。譲渡損失が出ている場合は確定申告の義務がありませんが、一定の要件を満たして税金の還付を受けられる特例を利用するのであれば、確定申告が必要です。