住宅ローン中の家を売る方法は？完済できない場合の対処法や注意点も解説

住宅ローン返済中の家でも抵当権を抹消できれば売却が可能

住宅ローン返済中に、離婚や転勤などで引越しが必要となった場合や、返済が家計を圧迫している場合など、さまざまな事情で家の売却を考えることがあります。

結論から述べると、住宅ローン返済中の家でも、最終的に「抵当権」を抹消すれば売却は可能です。

抵当権とは、債務者（ローン契約者）が返済できなくなった場合に、担保とした土地や建物を売却し、代金から優先して弁済を受ける権利です。住宅ローンを組む際に金融機関が土地と建物に抵当権を設定します。

万が一債務者が住宅ローンを返済できなくなると、金融機関は抵当権を行使して不動産を強制的に売却し、代金から貸したお金を回収します。そのため、通常の売却では住宅ローンを完済し、抵当権を抹消してから物件を引き渡します。

つまり、住宅ローン返済中の家を売却するには、売却代金などで住宅ローンを完済できるかどうかがポイントです。以下の手順で住宅ローンの完済が可能かどうかを調べましょう。

※ 出典：一般社団法人「大阪府宅地建物取引業協会」

※ 出典：一般社団法人「全国銀行協会」

①住宅ローンの残債を調べる

まずは住宅ローンがいくら残っているかを把握しましょう。残高を調べる主な方法は以下です。

残高証明書とは、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けるために必要な書類で、毎年1回、金融機関から送付されます。

残高証明書を紛失してしまった場合は、金融機関に問合せて再発行してもらいましょう。なお、再発行の際に手数料がかかる場合があります。

返済予定表は、毎月の返済金額や利息額、借入残高などが記載された書類で、住宅ローンを組んだ際に金融機関から送付されるのが一般的です。

また、金融機関によっては、インターネットバンキングで住宅ローンの残高を照会できる場合もあります。

② 家がいくらで売れるか把握する

次に、不動産会社に査定を依頼し、家がいくらで売れるかを把握します。

不動産会社によって査定価格が異なるため、1社ではなく複数社に依頼しましょう。複数社の査定を受けると、住宅ローンを売却代金で完済できるかどうかを正確に判断しやすくなります。

また、家の売却相場を知る方法のひとつとして、「不動産情報ライブラリ」や「不動産取引情報提供サイト（REINS Market Information）」も参考にするとよいでしょう。

不動産取引情報提供サイトでは、実際に売買が行われた物件の価格などを検索できます。

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

③オーバーローンかアンダーローンか確認する

住宅ローンの残債と家の査定結果を照らし合わせ、「オーバーローン」の状態か「アンダーローン」の状態かを把握しましょう。どちらに該当するかで、家の売却方法が変わってきます。

アンダーローンで家を売却する方法

アンダーローンの場合、売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できるため、通常どおり売却を進められます。

たとえば、家の売却価格が3,500万円で住宅ローンの残債が3,000万円の場合は、売却代金で住宅ローンを完済でき、500万円が手元に残ります。一般的な流れは以下です。

なお、家の買い替え方法には、売却を先に進める「売り先行」と購入を先に進める「買い先行」があります。

売り先行は、売却価格を踏まえて新居の購入を検討できるため、資金計画を立てやすい点がメリットです。いっぽうで、買い先行は新居をじっくり探せるメリットがあります。

オーバーローンで家を売却する方法

オーバーローンの場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済できないため、家を売るのは容易ではありません。

ただし、一定の方法を取れば売却できる可能性があります。

オーバーローンの状態で家を売却する方法は以下です。

ローン残債の不足分を自己資金でまかなう

オーバーローンの状態でも、不足分を自己資金で補える場合はスムーズに売却を進められます。

たとえば、家の売却価格が3,000万円で住宅ローンの残債が3,500万円の場合、自己資金で不足分の500万円を用意できれば、住宅ローンを完済し、抵当権の抹消が可能です。

ただし、引越し費用や住み替え後の生活費に支障が出ないかなどを慎重に検討する必要があります。

住み替えローンを利用する

住み替えローンとは、今住んでいる家の住宅ローン残債と、新しく住む家の購入資金を合わせて借入れできるローンです。

住み替えローンを利用すれば、オーバーローンの状態で不足分を用意できない場合でも、住宅ローンを完済して抵当権の抹消が可能です。

ただし、ローン残債分もまとめて借入れるため、借入金額が高額になりやすく、審査に通過できるとは限りません。また、売却と購入を同時に行うケースが多く、タイミングの調整が難しい傾向があります。

任意売却を行う

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、債権者（金融機関）に交渉して抵当権を外してもらい、家を売却する方法です。

住宅ローンを滞納し続けると、最終的に家は競売にかけられ、市場価格より低い価格で売却されてしまいます。

しかし、任意売却を行えば、オーバーローンで住宅ローンを完済できない場合でも、金融機関の合意を得ると、通常の不動産取引として家を売却できます。競売と異なり、市場価格に近い金額で売却できる点が大きなメリットです。

金融機関にとっても、競売より高い金額で債権を回収できる見込みがあるため、同意を得られる場合があります。但し、任意売却を行う場合も、滞納が一定期間続いた場合は、信用情報機関に事故情報が登録される可能性があります。

なお、任意売却は金融機関との交渉や手続きが必要となるため、専門家に相談しながら進めることが推奨されます。

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住宅ローン返済中の家を売却する際の注意点

住宅ローン返済中の家を売却する際には、注意すべき点がいくつかあります。

売却後の生活や資金計画に大きく関わるため、理解しておきましょう。

住宅ローン完済と家の売却に手数料・諸費用がかかる

住宅ローンの完済と家の売却には、主に以下の手数料や諸費用がかかります。

住宅ローン返済中の家を売却する際は、これらの費用を含めて資金計画を立てることが重要です。

家の売却で利益が出た場合は税金が課税される

アンダーローンの状態で家を売却し、利益が出た場合、売却益に対して「譲渡所得税」が課されます。計算式は以下です。

税率は、所有期間5年超の場合が15%、5年以下の場合が30%です。

ただし、譲渡所得税には特別控除などの特例措置が設けられており、一定の要件を満たせば税金の負担が軽減されます。詳しくは後述します。

※ 出典：国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」

※ 出典：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」

買い先行で進めると二重ローンのリスクが生じる

アンダーローンの場合、買い先行で家を売却する方法もありますが、二重ローンのリスクが生じる点に留意する必要があります。

新居を購入してから旧居を売却する「買い先行」は、希望に合う家をじっくり探せる点がメリットです。

ただし、住宅ローンが残っている場合は、家を売却するまでの間、旧居と新居のローンを二重で支払わなければなりません。

売却が長引くケースや想定より低い価格での売却となる可能性も踏まえ、無理のない資金計画を立てることが重要です。

離婚時は家の売却益が財産分与の対象となる

アンダーローンの状態で家を売却し、住宅ローンの完済後に利益が残った場合、離婚時の財産分与の対象となります。財産分与とは、夫婦が婚姻中に取得した財産を公平に分けることです。

財産分与の割合は2分の1が原則ですが、夫婦の貢献度や家庭の事情などに応じて決まります。

共有名義の家は名義人の同意がないと売却できない

共有名義の家を売るためには、名義人全員の同意が必要です。

たとえば、夫婦でペアローンを組んでいる場合、離婚時にどちらかいっぽうが家に住み続けたいと主張して合意が得られなければ、家の売却はできません。

家を貸したい場合は金融機関に相談する必要がある

住宅ローン返済中の家を売却せずに、第三者に貸したい場合は、金融機関への相談が必要です。

住宅ローンは、ご自身や家族が住むことを前提に融資を受けるもので、ローンが残っている家を無断で賃貸に出すことは契約違反にあたる行為です。

ただし、やむを得ない事情がある場合、金融機関に相談すれば賃貸に出せる可能性があります。

住宅ローン返済中の家を売却する際に利用できる特例

住宅ローン返済中の家を売却する際、特例措置の適用を受けることで税金の負担を軽減できる可能性があります。主な特例措置は以下です。

なお、特例を受けるには、それぞれ一定の要件を満たす必要があります。

※2025年10月時点の情報です。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

アンダーローンの状態で家を売却した場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の適用を受けられる可能性があります。

本特例は、マイホームを売却した際に一定の要件を満たすと、所有期間に関わらず、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。

通常、家を売却した際は、売却益に対して譲渡所得税が課されます。

しかし、マイホームを売却した場合は本特例により、譲渡所得が3,000万円以下であれば譲渡所得税がかかりません。

※出典：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

10年超所有軽減税率の特例

アンダーローンの状態でマイホームを売却した場合、3,000万円控除後の金額に対して軽減税率（通常よりも低い税率）の適用を受けられる可能性があります。

※2037年までの間、所得税には復興特別所得税（基準所得税額の2.1%）が含まれます。

ただし、軽減税率の対象となるのは、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている場合です。

※ 出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

オーバーローンの状態で所有期間が5年を超えるマイホームを売却した場合、一定の要件を満たすと、他の所得から譲渡損失を控除（損益通算）できます。

さらに、その年で通算しきれなかった損失は、翌年以後3年にわたって所得から控除（繰越控除）が可能です。

なお、特別な関係がある方（親子や夫婦など）にマイホームを売却した場合などは、本特例を受けられません。

※出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」

※出典：国税庁「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」

家に住み続けたい方はリースバックも検討

住宅ローンの返済が難しくなった場合、家を売却してローンを完済する方法や任意売却などの対処法が検討できますが、いずれも家を手放さなければなりません。今の家に住み続けたい場合は、リースバックもご検討ください。

リースバックは、家をリースバック事業者に売却してまとまった資金を受取ると同時に、賃貸借契約を結び、借主として家に住み続ける方法です。家を売却したあとも、家賃を支払うと家に住み続けられ、固定資産税やマンションの管理費・修繕積立金などの負担もなくなります。

住宅ローン返済中でも、アンダーローンの場合や不足分を自己資金でまかなえる場合は、問題なくリースバックを利用できます。

また、リースバック事業者が提示する売却価格に対して金融機関の合意が得られれば、任意売却と組み合わせることも可能です。

ただし、任意売却した物件のリースバックに対応していない事業者もあるため、まずは相談しましょう。

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住宅ローンが残った家を売却する際はご自身の状況に合った選択を

住宅ローンが残っていても、アンダーローンの状態であれば問題なく自宅の売却を進められます。いっぽう、オーバーローンの場合は、不足額を自己資金でまかなうか、住み替えローンや任意売却を利用することで売却できる可能性があります。

まずは住宅ローンの残債と売却価格の目安を照らし合わせ、売却代金で住宅ローンを完済できるかどうかを確認しましょう。

また、住宅ローンの返済から解放されたいけれど、家に住み続けたい場合は、リースバックを活用するのも選択肢のひとつです。

アイフルグループの「AG住まいるリースバック」は、住宅ローンが残っていても申込みが可能です。リースバックに関して不安な点や不明点がある方は、ぜひ一度ご相談ください。