住宅ローンが残っていてもリースバックできる？利用できないケースや注意点を解説

住宅ローンがあってもリースバックは利用できる？

リースバックとは、自宅を売却してまとまった資金を受取り、賃貸借契約を結ぶとその後も住み続けられるサービスです。

住宅ローンが残っている状態でリースバックを利用できるかどうかは、アンダーローンかオーバーローンかによって変わります。

アンダーローンの場合は利用できる

アンダーローン（住宅ローンの残債が売却金額を下回る状態）の場合は、リースバックを利用できます。通常の売買と同様に、売却金額が住宅ローンの残債を上回っていれば、売却代金で住宅ローンを完済できるためです。

たとえば、住宅ローンの残債が1,000万円、提示された売却金額が1,500万円の場合、売却金額で住宅ローンを完済するとリースバックを利用できます。

ただし、残債が多いほど、自宅売却後に受取れる資金は少なくなります。

オーバーローンでは利用が難しい

一方、売却金額が住宅ローンの残債を下回る「オーバーローン」の場合、リースバックの利用は難しいかもしれません。

住宅ローンを組むときは、金融機関が借主の土地・建物を担保とする権利「抵当権」を設定します。リースバックで自宅を売却するとき、通常の売買と同様に、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません。

しかし、オーバーローンの場合、売却金額だけでは住宅ローンを完済できません。よって、リースバックの利用が難しくなります。

オーバーローンで住宅ローンを利用できるのは、主に以下のケースです。

オーバーローンでリースバックを利用するには、別途自己資金を用意して住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

たとえば、住宅ローンの残債が1,500万円、提示された売却金額が1,000万円の場合、差額の500万円を自己資金で用意できれば売却可能です。

また、任意売却とリースバックを組み合わせる方法もあります。任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなったときに、金融機関に交渉して抵当権を抹消してもらい、競売によらない方法で売却する方法です。

ただし、任意売却は金融機関の承諾が必要となり、一般的に金融機関の同意を得ることは難しい傾向にあります。同意を得られない場合はリースバックを利用できません。また、任意売却の売却価格は金融機関が決定するため、その金額によっては売却できない場合もあります。

さらに、家賃の支払いも困難になると予想されることから、任意売却後のリースバックを受付けていないリースバック事業者もあるため、事前に相談しましょう。

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リースバックを利用できないケース

リースバックを利用するときは、売却する物件の状態や家賃の支払能力などが審査されます。そのため、オーバーローンで住宅ローンを完済できない場合以外にも、利用できないケースはいくつか考えられます。

リースバックを利用できない主なケースは、以下です。

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リースバックには審査がある！利用条件や必要書類、注意点を解説

売却が難しい不動産である

流動性が低く、一般的に売却が難しい不動産は、リースバックを利用できない場合があります。たとえば、以下のケースが考えられます。

既存不適格建築物は、建築当初は法律に適合していたが、法改正などによって現行の法令に一部または全部が適合していない建築物のことです。また、再建築不可物件は、接道義務を満たしていないなどが原因で、新たに家などを建てられない土地・物件を指します。

ただし、査定や審査基準はリースバック事業者によって異なるため、上記に当てはまっても利用できないとは限りません。

所有者全員の同意が得られない

リースバックをしたい物件を複数人で所有している場合は、通常の売却と同様に所有者全員の同意が必要です。

たとえば、親から相続した不動産を兄弟3人で3分の1ずつ所有しており、長男がリースバックを利用したい場合は、弟2人の同意を得る必要があります。同意が得られなければ、リースバックを利用できません。

また、借地権付き物件の場合は、土地の所有者の同意が必要です。

リースバック事業者の取扱いエリア・物件でない

リースバック事業者によっては、取扱いエリアを主要都市などに限定している場合があります。また、「戸建て限定」や「マンション限定」など、対象物件を限定しているケースもあります。

リースバックの利用を検討するときは、あらかじめホームページなどで取扱いエリア、対象の物件を確認しましょう。

家賃保証会社の審査に通らない

家賃保証会社の審査に通らないことも、リースバックを利用できない原因のひとつです。

リースバックは、一般的に連帯保証人なしで利用できますが、代わりに家賃保証会社の利用が条件となっています。家賃保証会社とは、入居者（リースバック利用者）が家賃を支払えなくなったとき、本人に代わって家賃を立て替える会社のことです。

家賃保証会社を利用するときは、通常の賃貸物件と同様に審査が行われ、収入状況や過去の家賃滞納の有無などが見られます。家賃の支払能力がないと判断されて家賃保証会社を利用できない場合、リースバックの利用が難しくなります。

住宅ローンが残ったままリースバックを利用するメリット

住宅ローンが残っている状態でリースバックを利用する主なメリットは、以下です。

それぞれ詳しくみていきましょう。

まとまった資金を受取れる

リースバックを利用して自宅を売却すれば、まとまった資金を受取れます。

リースバックでは、売却代金の利用目的は問われません。よって、住宅ローンの完済後に売却代金が残った場合は、以下のように自由に利用できます。

リースバックと同様に、自宅を活用して資金を調達する方法のひとつである「リバースモーゲージ」では、利用目的が限定される場合があります。リバースモーゲージとは、自宅に住み続けながら、自宅を担保に借入れができるローン商品です。

住宅金融支援機構と金融機関が提携して提供するリバースモーゲージ型住宅ローン「リ・バース60」では、利用目的が住宅の建設や購入、リフォームなど住宅関連の費用に限られます。

なお、金融機関が独自に提供するリバースモーゲージの多くは、原則として利用目的は自由です。ただし、投資目的や事業目的での使用は禁止されています。

自宅に住み続けられる

リースバックは、自宅を売却したあとに賃貸借契約を結び、毎月家賃を支払って自宅に住み続けられる仕組みです。

「住宅ローンの返済が負担だけど、住み慣れた自宅を離れたくない」方も、引っ越さずに返済資金を調達できます。住宅ローンの返済から解放されるため、収入減少などによって返済できなくなるリスクもなくなります。

さらに、住み慣れた家に住み続けられるため、引っ越す手間や費用もかかりません。リースバックであれば近所の方にも知られず、これまで通りの生活を続けられます。

売却した家を買い戻せる場合もある

リースバックを利用して自宅を売却すると、自宅の所有権はリースバック事業者に移ります。

しかし、「買い戻し特約」をセットする、または再売買予約契約を結べば、売却した自宅を買い戻すことも可能です。再売買予約契約とは将来、売買契約を成立させることを約束する契約のことです。

一般的な売買の場合、一度売却した自宅を再度購入したいと思っても基本的には難しいでしょう。しかし、リースバックなら、売却した自宅をもう一度所有することが可能です。

ただし、買い戻しは購入した金額で買い戻せることがあるものの、再売買予約契約の場合は一般的に売却時の金額より高く設定されています。買い戻しを希望する場合は、契約書に買戻しについて明記されているか、いつまでにいくらで買い戻せるのかを確認しましょう。

住宅ローンが残ったままリースバックを利用するときの注意点

住宅ローンが残っている状態でリースバックを利用するとき、注意すべき点がいくつかあります。

それぞれ詳しくみていきましょう。

リースバックの売却価格は通常の売買より低くなる傾向がある

一般的に、リースバックで自宅を売却するときの価格は、通常の売却価格よりも低くなります。

リースバックの売却価格は、地域や築年数などによっても変わります。複数社に査定を依頼して比較し、売却価格が適正か見極めましょう。

売却後は毎月家賃が発生する

リースバックで自宅を売却したあとは、通常の賃貸物件と同様に家賃を払い、賃借人として住み続けます。

住宅ローンが残っている状態でリースバックを利用するときは、売却代金で住宅ローンを完済したあとも毎月の家賃を払わなければならない点を踏まえて検討しましょう。

なお、リースバックの家賃は売却価格をもとに算出されるため、周辺の家賃相場より高くなる場合があります。

そのため、契約前に家賃を払い続けられるかどうかのシミュレーションが大切です。特に、オーバーローンでリースバックを利用した場合は、住宅ローンの完済後に家賃を払い続けられるかを慎重に検討しましょう。

売却後も住み続けられるとは限らない

売却後の賃貸借契約の種類によっては、ご自身が希望する期間、ずっと住み続けられるとは限りません。

賃貸借契約が「定期借家契約」の場合、契約期間終了後に再契約できない場合があります。定期借家契約とは、契約で定めた期間が満了すると賃貸借契約が終了する契約です。

定期借家契約では、賃借人が希望しても、貸主が応じなければ再契約ができません。

賃貸借契約を結ぶ前に、賃貸借契約の種類（普通借家契約、定期借家契約）や契約期間、契約更新の条件などを確認しましょう。

リースバックした家を買い戻しするときに住宅ローンは組める？

リースバックを利用して一度売却した家を買い戻す場合も、住宅ローンを利用できる場合があります。

ただし、住宅ローンに申込むと金融機関による審査が実施され、審査に通過できない場合は借入れができません。

たとえば、過去に住宅ローンを滞納した情報が信用情報に登録されている場合は、審査に通過できない可能性があります。また、金融機関がリースバックの買い戻し時の融資を行っていない可能性もあるため、事前に相談しましょう。

リースバックは住宅ローンの残債が売却金額を下回っていれば利用できる！

住宅ローンの残債が売却金額を下回っているアンダーローンの状態であれば、リースバックが利用できます。一方、住宅ローンの残債が売却金額よりも多いオーバーローンの場合、リースバックの利用は一般的に難しいでしょう。

リースバックを利用すれば、まとまった資金を受取り、住み慣れた自宅で生活を続けられます。また、将来的に買い戻しも可能です。

住宅ローンが残っている状態でリースバックの利用を検討している場合は、AG住まいるリースバックにご相談ください※。

収入減少などでご返済が困難になった方や、抵当権がついている場合もお申込みいただけます。また、売却いただいたご自宅はいつでも買い戻しが可能です。

AG住まいるリースバックでは、WEBでの無料査定を受付けているので、ぜひご利用ください。

※審査内容によっては、ご希望に沿えないケースがございます。