リースバックと譲渡担保の違いは？それぞれの特徴や知っておくべきポイントを紹介

リースバックの特徴

リースバックは自宅を売却して資金を得る仕組みです。そのため、自宅の所有権を手放すことになりますが、リースバック事業者と賃貸借契約を結ぶことで、同じ不動産にそのまま暮らし続けられます。

通常の不動産売買は、売買契約が成立すれば、自宅から退去しなければなりません。

しかし、リースバックであれば、売却後の不動産でそれまでと変わらない生活を維持できます。

契約内容によっては将来的な買い戻しの可能性もありますが、リースバックは自宅を売却して所有権を手放す点が大きな特徴です。

譲渡担保の特徴

譲渡担保は、融資を受ける債務者がお金を貸しつける債権者に対し、自宅などの資産の所有権を担保として譲渡する仕組みです。

一般的な有担保ローンと同じく、債権者が債務者の返済リスクを回避する手段として知られています。担保の対象は自宅などの不動産に限られず、有価証券や貴金属などの動産も対象です。

自宅を譲渡担保として差し入れる場合は、リースバックのように自宅の所有権を手放すことになります。

しかし、担保が目的のため、債権者の同意を得たうえで、債務者は原則として無償で担保となった自宅に住み続けられます。

また、債権者には担保として担保資産を保有する義務があり、貸付金が完済されれば、担保とした自宅の所有権は債務者に戻ります。

そもそも担保とは？

譲渡担保の「担保」とは、債務者が債権者に対して提供する資産です。債務者の返済が滞れば、担保資産の売却などによって、債権者は貸付金（債権）を回収できます。

また、担保には、保証人のように人を担保とする人的担保と、不動産や動産を担保とする物的担保があります。

不動産担保ローンとどう違う？

金融機関が提供する不動産担保ローンも、自宅を担保にして融資を受ける方法のひとつです。譲渡担保も不動産担保ローンも自宅を「担保」にした融資で、返済が滞れば自宅を手放すリスクがあります。

しかし、不動産担保ローンは、実際には自宅を譲渡するのではなく、自宅に抵当権を設定しているだけです。譲渡担保とは異なり、自宅の所有権を手放さずに、まとまった資金を準備できます。そして、融資を完済すれば抵当権は抹消されます。

①ご自身のタイミングで申込みやすい

譲渡担保は一般には金融商品化されておらず、申込条件や契約内容などは一概にはいえません。

いっぽう、リースバックは自宅を活用した資金調達法として普及しており、すでに多くの商品が提供されています。ご自身が所有する不動産があれば申込めるため、原則として年齢や収入の制限はなく、お金が必要になったタイミングで利用しやすいでしょう。

さらに、契約から現金化までが数日から1ヶ月程度とスピーディなため、リースバックを利用すれば、不動産売却よりもすばやく資金を手にできる可能性があります。

②持ち家リスクを回避できる

マイホームは個人にとって大きな資産ですが、同時に持ち家リスクと呼ばれるデメリットも抱えることになります。

持ち家リスクには次のようなものがあります。

さらに、マンションの場合は、年々高くなる修繕積立費も持ち家リスクのひとつとなるでしょう。

リースバックすると、家の所有権がリースバック事業者に移るため、諸費用の支払いや修繕費などは主にリースバック事業者が負担します。同じ家で変わらない暮らしを続けながら、維持・管理にかかる費用の負担をはじめとした持ち家リスクを回避できます。

③条件次第で買戻せる

貸付金の返済を終えたら、担保として差し出した自宅の所有権が戻る担保譲渡とは違い、リースバックは売却によって自宅の所有権を手放します。

ただし、リースバックでも売却後の自宅を将来買戻せる可能性があります。まとまった資金の用意と大切な家の保有を両立させる選択肢も選べます。

対応する期間が限定されているなど、契約ごとに買い戻しの条件はさまざまです。買い戻しを視野に入れてリースバックの利用を考えている場合、契約する前に買い戻しの条件を確認しておくとよいでしょう。

①同じ家に住み続けられるとは限らない

リースバックの魅力のひとつは、リースバック事業者と賃貸借契約を結んで家賃を支払えば、同じ家で変わらぬ暮らしを続けられることでしょう。

しかし、リースバックの家賃は物件の売却価格から算出されるなどの理由から、周辺の家賃相場より高くなる場合があります。高い家賃が負担となって支払いが困難になれば、退去を求められることも起こりえます。

また、リースバック事業者の判断で、不動産の所有権が第三者に移る可能性もゼロではありません。新しい所有者が賃貸借契約を変更したことによって、住みたくても住めなくなる事態も想定されます。

自宅の所有権を手放すリースバックは、貸付金を返済すれば所有権が戻る譲渡担保とはこうした点が異なります。

②売却価格をご自身で決められない

リースバックを利用すると、自宅の売却価格を手にすることができます。

しかし、売却価格をご自身で決めることはできず、希望する金額になるかどうかはわかりません。

リースバックによる自宅の売却価格は、賃貸借契約で得られる家賃などを考慮した不動産利回りから算出されます。そのため、リースバック事業者の査定によって売却価格が変動します。

いっぽう、譲渡担保は、担保となる自宅の市場価値を上限に契約ごとに融資額を決めるのが一般的です。

リースバックを利用する場合は、ご自身の目的が叶う査定額を提示するリースバック事業者を選びましょう。

③家賃の支払いが発生する

リースバックで同じ家に住み続けるには、所有者であるリースバック事業者と賃貸借契約を交わして、家賃を支払わなければなりません。

先述のとおり、リースバックの家賃は自宅の売却価格と期待利回りなどから算出されること、さらに賃貸借中の修繕費などの維持・管理コストが考慮されることなどから、周辺相場より高めの傾向があります。

家賃は売却価格に基づいて判断されるため、家賃が高い場合には、それだけ多くの資金を手にすることにもなります。それでも、同じ家で暮らす期間によっては、家賃の支払いが負担になる可能性もあるでしょう。

譲渡担保は原則として担保物件に無償で暮らせるうえ、貸付金の返済と利息の支払いのみが契約上必要なコストです。

しかし、リースバックの家賃は住み続ける期間に応じて生じる経費のため、いつまで住んでいくらまで支払うか、あらかじめ計画しておく必要があります。