リースバックで債務整理できる？任意整理・個人再生・自己破産との違いも解説

任意整理

任意整理とは、弁護士や司法書士が債権者（金融機関）と交渉し、今後の返済金額や返済期間を和解する手続きです。柔軟な返済計画を立てやすく、またほかの方法と比べて手続きがかんたんです。

債権者を選んで交渉できるため、住宅ローンを任意整理の対象から外すことで、自宅を残せます。

ただし、あくまでも任意の話し合いであり、債権者が交渉に応じてくれるとは限りません。

また、一般的に任意整理では、引き直し計算や将来発生する利息のカット、長期の分割払いによって借金を整理します。よって、元本を大きく減らすことは期待できません。

信用情報に事故情報として登録され、一定期間は新たなローンやクレジットカードの契約が難しくなる可能性がある点にも注意が必要です。

個人再生

個人再生とは、弁護士や司法書士に依頼して裁判所へ申し立て、裁判所が認めた再生計画に基づいて債務を返済する方法です。債務の一部を原則3年～5年で返済し、残りの債務は免除されます。

最終的に、債務が5分の1～10分の1程度まで減額され、返済の負担を大幅に軽減できる可能性があります。

また、個人再生の大きなメリットは、自宅を残したまま債務整理できる点です。一定の条件を満たしたうえで、住宅ローン特別条項付きの再生計画が認められれば、住宅ローンの返済を続けたままほかの債務を整理できます。

ただし、個人再生は手続きが複雑で、費用や時間がかかるほか、任意整理と同様に信用情報に事故情報として登録されます。

自己破産

自己破産とは、借金を返済できる見込みがない場合に裁判所へ申し立て、債務を免除してもらう手続きです。

免責が許可されると、生活に必要な最低限の財産（20万円未満の預貯金および99万円以下の現金など）は手元に残せますが、ほかの財産は原則として処分の対象となるため、自宅や自動車などを失う可能性があり、生活への影響は小さくありません。

また、官報（国の広報）に氏名・住所が記載されるほか、一般的には信用情報に事故情報として登録されます。

なお、ギャンブルやクレジットカードの現金化など、借金の原因によっては免責が認められない場合もあります。

住宅ローンの残債があっても利用できる

リースバックは、住宅ローンが残っていても利用できる場合があります。リースバックの売却資金が残債を上回る状態であれば、売却資金でローンを完済できるためです。

いっぽうで、売却資金が残債を下回る場合には、不足分を自己資金でまかなう、もしくは任意売却ができれば、リースバックを利用できる可能性があります。

任意売却とは、債権者と話し合い、抵当権が設定された不動産を競売（裁判所の手続きによって強制的に不動産が売却されること）を避けて売却する方法です。

ただし、任意売却をおこなう場合は、債権者の承諾が必要です。そのため、リースバックを利用して任意売却した自宅に住み続けるためには、リースバック事業者が提示した売却価格に対して、債権者が合意しなければなりません。

また、家賃の支払いが困難となるリスクが高いため、任意売却をおこなった不動産のリースバックを審査対象外とするリースバック事業者も存在します。

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短期間で資金を調達できる

リースバックはリースバック事業者が買い取る仕組みのため、通常の不動産売却とは異なり、買い手を探す必要がありません。そのため、比較的短期間での資金化が可能です。

返済に充てるための資金を早期に用意でき、借金問題の深刻化を防げる可能性があります。

信用情報に影響なく資金を調達できる

個人再生や自己破産などの債務手続きをおこなうと、信用情報にその情報が一定期間登録され、その間、ローンやクレジットの契約が難しくなる可能性があります。

いっぽう、リースバックは融資とは異なり、不動産売却と賃貸借契約を組み合わせた形態であるため、審査の際に信用情報の照会や登録がおこなわれません。よって、信用情報への影響なく資金を調達できます。

周囲に知られずに自宅を売却できる

リースバックは、自宅の売却後も借主としてそのまま住み続けられるため、生活環境に大きな変化がありません。近所の方や知人、親戚などに知られることなく自宅を売却できます。

なお、自己破産で債務整理をした場合も、周囲に知られるとは限りません。

ただし、自己破産によって自宅が競売にかけられると、WEB上に不動産情報が公開されます。また、引越しなどの生活環境の変化を通じて、経済的な事情を周囲に悟られる可能性があります。

将来的に自宅を買い戻せる場合がある

リースバックは、借金を整理して生活を立て直し、経済的な余裕が戻ったタイミングで自宅を再び所有したいと考える方にとって、有効な選択肢となり得ます。リースバックを利用すると自宅の所有権は失われますが、一定の条件を満たせば将来的に買い戻せる場合があるためです。

買い戻しをするためには、買い戻し特約をつけてリースバックを契約するか、「再売買の予約」契約をセットで結ぶ必要があります。契約締結の際は、契約前に買い戻し価格や買い戻しができる期間などを確認しましょう。

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売却資金で借金を返済しきれない可能性がある

リースバックの売却資金には使いみちの制限がないため、借金の返済にも充てられますが、売却価格が必ずしも借金の総額を上回るとは限りません。

リースバックの売却価格は、不動産市場の相場のおおむね60％～80％前後です。売却資金で借金を返済しきれない場合は、債務整理などの手段を検討する必要があります。

毎月家賃を支払う必要がある

リースバックで自宅を売却したあとは、借主として自宅に住むことになるため、毎月家賃の支払いが必要です。また、家賃は物件の期待利回りを考慮して決まるため、周辺の家賃相場よりも高くなるケースも見られます。

家賃の支払いが滞ると、通常の賃貸借契約と同様に、最終的には退去せざるを得なくなります。

リースバックを利用して借金を整理する際は、借金を返済できるかどうかだけでなく、家賃の支払いも含めた総合的な資金計画を立てることが重要です。

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リースバックを利用する際は審査が実施される

リースバックを利用するためには、所定の審査に通過する必要があります。

融資とは異なり、一般的に年齢や収入などの条件は厳しくありません。

ただし、物件の状態や住宅ローンの残債、家賃の支払能力などによっては審査に通過できないケースもあります。

特に、債務整理を検討している段階では、すでに返済が滞っているケースも多く、リースバックの利用が難しい場合もあります。

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