住み替えとは？費用や利用できる税金の控除、おすすめの方法を解説

売り先行

売り先行とは、今暮らしているマイホームを先に売却してから、新しい家を購入する手法です。売却後に買主へマイホームを引き渡した後、一旦、仮住まいへ引っ越してから新しい住まいを探します。

売り先行では、マイホームの売却によりまとまった資金が手に入るため、新しい住まいの購入にあたり、資金計画を立てやすいです。また、新しく住まいを購入するためには多額の資金が必要になりますが、マイホームの売却資金を購入資金に充てられるのも、大きなメリットです。

希望どおり、マイホームを売却することができてから住み替えたい、新しい住まいの購入資金を用意したいと考える方には、売り先行がおすすめです。

一方で、住み替え先が見つからないまま、マイホームを売却するため、仮住まいのためのコストが発生します。仮住まいの賃貸借契約にかかる初期費用や住み続ける期間の家賃のほか、マイホームから仮住まい、仮住まいから新しい住まいへと、2回の引越しにもお金がかかります。

買い先行

買い先行とは、新しい住まいを購入してから、今暮らしているマイホームを売却する手法です。今まで暮らしてきたマイホームを確保したまま家探しを行い、住み替えを実現してから、マイホームを売却します。

買い先行のメリットは、住み替え先の新しい家探しに納得いくまで時間をかけられる点です。今暮らしているマイホームは維持しているため、売り先行の場合と違って、仮住まいへ引越す必要もありません。

しかし、買い先行になると、マイホームの売却代金を手にする前に、新しい住まいを購入します。新しい住まいを購入するために、住宅ローンを利用する可能性が高く、今暮らしているマイホームの住宅ローンを返済中の場合、二重の住宅ローンを負担する可能性があります。

また、新しい住まいを購入した時点で、これまで住んでいたマイホームと新しい家との2軒の持ち家の所有者となり、一時的ではあるものの、2つの住宅に維持コストがかかります。

様々なコストがかかるからといって、これまで住んでいたマイホームを売り急げば、売却価格を下げざるを得なくなる可能性も考えられます。

マイホームの住み替えにかかる費用

理想のマイホームを手に入れた方でも、子どもの誕生や独立、仕事などライフステージの変化から、住み替えを検討する可能性があります。

実際、マイホームで暮らす方のおよそ2割が「住み替えを検討している」とのデータがあります。うち、住み替える新しい家についても、持ち家を希望する割合は47.8％に上り、多くの方が、持ち家から持ち家への住み替えを検討されていることがわかるでしょう※。

しかし、先述のとおり、住み替えの実現には住宅の売買や引越しなどに、以下のような、様々な費用がかかります。

これらのコストを把握したうえで計画的に進めることが重要です。

※出典：国土交通省「国土交通省「令和５年住生活総合調査（速報集計）報告書」

①マイホームの売却にかかる費用

マイホームの売却時にかかる費用は、マイホームの売却価格の5～7％が相場とされています。例えば、2,000万円で売却すると、売却時にかかる費用は100万～140万円が目安です。

費用の内訳には主に以下があります。

ほか、住宅ローンの返済中にマイホームを売却する場合には、以下の費用も必要です。

中でも特に金額が大きいのは、不動産会社に支払う仲介手数料です。仲介手数料は、マイホームの売却を不動産会社に依頼したとき、仲介業務に対する報酬として、不動産会社に支払いますが、「売買価額×3％＋6万円+消費税」を上限に支払います。

また、譲渡所得税は、マイホームを売って売却益が出たときにかかる税金で、「住宅の売却価格－（住宅の取得費＋売却にかかった諸費用）」に、住宅の所有期間に応じて一定の税率が課されます。売却益が出ていない場合には、譲渡所得税は課されません。

住み替え先の新しい家を購入するためにかかる費用

住み替え先となる新しい家の購入には、新しい家の物件価格のほかに諸費用がかかります。諸費用は、新築住宅で物件価格の3～5％、中古住宅で物件価格の5～10％が相場とされています。

費用の内訳の一例として、以下が挙げられます。

さらに、住宅ローンを利用すると、金融機関ごとに定められた融資事務手数料やローン保証料、団体信用生命保険の保険料などが必要です。また、住み替え先の新しい住まいが分譲マンションの場合は、管理組合への管理費や修繕積立金の支払いも生じます。

仮住まいや引越しにかかる費用

住み替えにかかる費用を検討するときは、不動産売買だけではなく、仮住まいや引越しにかかる金額も考慮しましょう。

引越し代金は、荷物の量や住み替え先の新しい住まいまでの移動距離、時期など、条件によって料金が大きく変動するため、早めにリサーチしておくのがおすすめです。

持ち家から持ち家への住み替えで売り先行になると、新しい住まいが決まるまでの仮住まいが必要になります。仮住まいには、住み続ける期間の家賃のほか、敷金や礼金、仲介手数料などの費用がかかります。

また、買い先行の場合、売却したいマイホームと住み替え先の新しい家の住宅ローンを二重に負担するダブルローンという状態に陥ることとなり、経済的負担が重くなることに注意しましょう。

住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入（またはリフォーム）した方を対象に、年末時点のローン残高の0.7％を所得税や住民税から控除する制度です。新築住宅などは原則13年、中古住宅は10年にわたって控除を受けられます。

2024年からは、新築住宅の場合、省エネ基準を満たしていなければ対象外です。また、2025年中に新築住宅へ入居する場合、2024年１月以降に建築確認を受け、なおかつ省エネ基準に適合した住宅であることが必須となっています。

住宅ローン控除は、これまでも子育て世代の支援などを背景に制度改変が何度も続いてきました。現状、制度は縮小傾向のため、来年度以降も利用できるかは事前に確認が必要です。

3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売却したときの売却益には譲渡所得税がかかり、所有期間に応じた税率で納税額が決まります。

しかし、適用条件を満たしていれば、所有期間に関わらず、譲渡所得から最高3,000万円まで特別控除の特例を受けられる可能性があります。

例えば、3,500万円で購入した住宅を3,800万円で売却し、売却益（譲渡所得）を300万円得た場合、控除最高額の3,000万円を下回るため、譲渡所得税は非課税となります。

3,000万円の特別控除の特例の主な適用条件は以下です。

マイホームの買い換え特例

2025年12月31日までにマイホームを売却して新しい家に住み替えると、買い替え特例を受けられる可能性があります。

マイホームの買い替え特例が適用されると、住み替え先の新しい家を売却するまで、マイホームの売却益に対する譲渡所得税の繰り延べが可能です。譲渡所得税は、住み替え先の新しい家の売却時、そのとき課された譲渡所得税に合算して納税します。

納税のタイミングを先に延ばすだけで免税にはなりませんが、住宅の購入で出費がかさみやすい時期に税金による負担を抑えられます。

マイホームの買い替え特例を受けるには、一定の条件を満たす必要があります。

・マイホームを売却するときの主な適用条件

・住み替え先の住宅を購入するときの主な適用条件

※特定居住用家屋とは、一定の省エネ基準を満たさない住宅のことです。

譲渡損失が生じたときの特例

マイホームの売却にあたって損失が出た場合、要件を満たすと「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けられます。

例えば、3,500万円で取得したマイホームを2,000万円で売却すると1,500万円の譲渡損失が生じます。この場合、特例を受けると、その年の所得から損失額を相殺でき、結果として所得税や住民税を軽減できます。

さらに、1年で相殺しきれなかったときには、マイホームを売却した翌年から3年にわたる繰越控除も可能です。