住み替えはタイミングが大切！マイホームの売りどき・買いどきを見極めるポイントを解説

①購入時：住宅ローン金利が低い

家を購入するとき、購入者全体の8割～9割ほどが住宅ローンを利用しています※。住宅ローンの利用は、初めてのマイホームを購入する場合に限らず、住み替えをする場合に関しても、同様に多くの方が住宅ローンを利用するでしょう。

住宅ローンの返済は、家計に大きな負担となる場合があります。住み替える時のご自身の年齢にもよりますが、老後を見据えた住み替えの場合は、退職後も住宅ローンの返済が続いて、老後生活をひっ迫させる原因にもなるでしょう。

住み替えで住宅ローンを利用するときは、低金利のタイミングを狙って、利息の支払総額を抑えることが大切です。住宅ローンは、多額の借入れとなる場合が多いため、わずかな金利差が総返済額に大きく影響します。

※出典：三井住友信託銀行「住まいと資産形成に関する意識と実態調査」

②売却時：持ち家の築年数と住宅ローン残高のバランスが取れている

購入した住宅の建物の評価額は、築年数が経つほど低くなります。立地や建物の構造などの諸条件にもよりますが、 木造戸建住宅の場合、新築から10年で資産価値はおよそ半分にまで下がり、緩やかに下落を続けるとされています。

持ち家の建物部分の評価額が低いと、ご自身の期待する売却価格では持ち家を売ることができない可能性があります。持ち家を売却することによる住み替えを検討する場合、できるだけ築年数の浅い内の売却がおすすめです。

一方で、住宅ローン残高が売却価格よりも多いケースも散見されます。住宅ローン残高と売却価格とのバランスが取れるタイミングを見つけましょう。

また、築年数を経たため、リフォームが必要な状態となった住宅には、買い手がなかなか現れないこともあります。昨今は、新築のように美しくリフォームされた中古住宅の需要が高まっているため、必要に応じて、持ち家をリフォームした上での売却も検討しましょう。

③【売却時】土地の価格（地価）が高いとき

現在の持ち家が戸建住宅の場合、土地の価格（地価）が高いときも、売却に適したタイミングです。

築年数とともに資産価値が下落する建物に対し、地価は、周辺の開発状況・交通インフラの整備・災害への強みなど、様々な要因から、年数が経過していても、上昇する可能性があります。

地価や土地の評価額の基準は、不動産情報や国土交通省の公表する地価公示価格などから調べられます。売りどきを逃さないように、年に一度は確認しておくとよいでしょう。

ただし、地価が上がっているということは、基本的には、買い換えを検討している物件の値段が上がっているということです。物件ごとに、値段の上がり方の違いなどに注目すると良いでしょう

住み替え先の購入資金を準備したい場合は「売り先行」

今住んでいる持ち家を売却してから住み替え先の家を購入する「売り先行」では、持ち家の売却で得たまとまった資金を、新しい住まいの購入資金に充てられます。資金に余裕をもって住み替えたい方におすすめです。

ただし、売り先行の住み替え方法を選ぶと、住み替え先が決まるまでの仮住まいを用意する必要があります。売却した持ち家から仮住まい、仮住まいから住み替え先への2度の引越し、仮住まいの賃貸契約にかかる諸費用などが負担になります。

期待する金額で持ち家を売れなかった場合は、住み替え先の購入計画に影響する場合もあるでしょう。

また、持ち家の売却代金で住宅ローンを完済できない「オーバーローン」になると、不足金額をご自身の預貯金から賄わなければなりません。

住み替え先を納得するまで選びたい場合「買い先行」

住み替え先の家を購入してから今住んでいる持ち家を売却する「買い先行」では、今住んでいる持ち家を維持しながら住み替え先を探すため、仮住まいの必要なく、納得いくまで新居探しに専念できます。希望する住み替え先と出会うチャンスを逃しにくいでしょう。

しかし、持ち家の売却代金を住み替え先の購入資金に充てられないため、資金調達の目途が立っている方や預貯金に余裕がある方におすすめです。

また、状況によっては、今住んでいる持ち家の住宅ローンと住み替え先の住宅ローンを二重に返済しなければならない状況に陥る可能性もあります。

スムーズに住み替えたい場合「同時進行」

同時進行とは、今住んでいる持ち家の売却と住み替え先の購入を同時に進めることです。持ち家の売却と住み替え先の購入とのタイミングを合わせて、住み替えに伴う手続きを効率的に行うことができるため、3つの選択肢のなかでも、一番、負担が少ない方法です。

持ち家の売却と住み替え先の購入を同時進行にすると、売却代金を購入代金に充てられる上、万が一、住み替え先の購入資金お金が不足した場合も、不足金額がはっきりしているため追加融資を受けやすいでしょう。

一方で、持ち家の売却と住み替え先の購入とのタイミングを合わせるための日程調整が必要となり、不動産売買や引越しなどの手続きが集中するなどの難しさもあります。

しかし、うまくいけば、仮住まいや二重ローンの心配をせず、余計な手間や負担もかからないため、後悔のない住み替えを実現しやすいです。

スケジュールを組んで住み替えまでの見通しを立てる

住み替えを決めた場合、実現までのスケジュールを組んでおき、住み替えまでの見通しをあらかじめ立てておきましょう。

売り先行・買い先行・同時進行のいずれの方法を選ぶにしても、ご自身の都合よく不動産売買が実現するとは限りません。

持ち家がなかなか売れない、予想より持ち家の売却価格が低い、希望する住み替え先が見つからない、仮住まいへの引越し、ダブルローンなど、想定外の状況に陥る可能性もあります。

スケジュールを組むときは、無理のない余裕をもった内容にしましょう。当初、想定していなかった事態が起こっても、慌てず対応できるゆとりが大切です。

住み替えにかかる具体的な費用とタイミングを割り出す

住み替えの計画に合わせて、住み替えに必要となる費用と支払いのタイミングを具体的に割り出し、資金の準備を確実に進めましょう。

住み替えで発生する費用には、以下が考えられます。

例えば、持ち家から持ち家への住み替えでは、持ち家の売却と住み替え先の購入で、2回の不動産売買が必要となり、手続きや費用もほぼ2倍になります。

持ち家の売却代金だけでは住み替えにかかる費用をまかなえない場合に、住宅ローンを利用することを検討するときは、それに必要な諸費用も考慮に入れましょう。

不動産の相場をリサーチする

今住んでいる持ち家を売却するには、不動産相場をリサーチして適正価格で売り出すことが重要です。

売却価格が低すぎると買い手は見つけやすいですが、住み替え先の購入資金が不足する可能性があるでしょう。反対に、売却価格が明らかに高すぎると買い手がなかなか見つからず、住み替えの実現が困難になります。

不動産相場のリサーチを行うためには、複数の不動産業者に見積りを出す、類似物件の売り出し価格を調べるなどの方法があります。

必要に応じて住宅ローンの申し込みを進める

持ち家の売却代金だけでは住み替え先の購入資金をまかなえないなどの場合には、住み替え先の購入するために、住宅ローンの利用が必要な場合もおおいにあり得ます。

住宅ローンを利用する可能性がある場合、住み替えをスムーズに進めるために、住宅ローンを早めに申込んでおくとよいでしょう。住宅ローンの仮審査まで済ませておくと、理想の住み替え先が見つかったときに、時間を置かずに購入手続きが進められます。

売却予定の持ち家の住宅ローンと住み替え先購入のための住宅ローンというダブルローンを受けつけない金融機関もありますが、住み替えを想定したダブルローンに対応する住宅ローン商品も多く存在します。

また、通常、住宅ローンは本契約前であればキャンセル可能です。資金調達の目途が立つなどして住宅ローンが不要になった場合も、キャンセル手続きをすれば問題ありません。

①持ち家の売却がスムーズに進む

一般的な不動産売買とは異なり、リースバックを利用する場合は、ご自身とリースバック事業者との間の売買契約を締結することで、持ち家の売却が完結します。いつ売れるのか、いくらで売れるのかと、何ヵ月も待つことなく、査定とおりの価格額で、リースバック事業者に、持ち家を買い取ってもらえます。

②仮住まいを用意する必要がない

リースバックを利用して持ち家を売却すると、住み替え先が見つかるまで、リースバック事業者へ家賃を払うことで、賃借人として、住み慣れた元の持ち家での暮らしを続けられます。

このように、リースバックを利用する方法で持ち家を売却した場合、仮住まいに引越す必要がなく、手間や負担を軽減しながら、納得いくまで住み替え先を探せます。