リースバックの家賃はいくらぐらい？マンションと戸建ての違いや計算方法を紹介

リースバックの家賃相場

リースバックの家賃相場は条件などにより違いはありますが、一般的に自宅の売却価格の6～8%にあたる金額が年間の家賃相場といわれています。

売却価格に乗算される6～8％は、期待利回りと呼ばれる数値です。期待利回りとはその不動産が1年間でどの程度の収益を見込めるか数値化したもので、リースバックの家賃の多くは、不動産で期待される収益を基準に決められます。

期待利回りは、社会情勢や経済状況、地価の変動などをもとに、リースバック事業者がそれぞれ計算して設定するため、A社の家賃設定の期待利回りが6％、B社の家賃設定の期待利回りが8％と異なる場合も少なくありません。

また、リースバックの家賃の計算方法も、リースバック事業者によりさまざまです。

先述の売却価格に期待利回りをかけて計算するほか、一般の市場査定や周辺相場と期待利回りを組み合わせて算出したり、売却価格による試算と社内規定に基づいて算出したりする方法を採用する事業者もあります。

リースバックの家賃相場を見る際は、上記のようにリースバック事業者で計算方法に違いがある点は覚えておきましょう。

マンションと戸建てでリースバックの家賃は違う？

マンションと戸建てのリースバックの家賃は、売却価格に対する期待利回りを基準に計算される点では共通しています。両者で異なる点は、物件の維持にかかる必要経費の部分です。

リースバックの家賃には固定資産税や火災保険料などの必要経費が上乗せされる場合がありますが、マンションやアパートなどの集合住宅では、ほかにも管理費や共益費、修繕積立金などの諸経費がかかります。

たとえば、国土交通省の令和5年度マンション総合調査によると、マンションの1ヶ月あたりの管理費の平均は17,103円です（駐車場使用料等からの充当額を含む）※。マンションは戸建てではかからない経費が発生する分、家賃が高く設定される場合があります。

※出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査」

リースバックの売却価格・家賃の計算方法

リースバックの家賃は、先述のようにリースバック事業者によって違いがあります。代表的な方法である売却価格に期待利回りをかけた計算方法を紹介します。

売却価格の計算方法

リースバックの売却価格は、一般的に市場価格の70%程度が目安です。

たとえば、市場価格が1,000万円である場合、リースバックの売却価格は700万円程度となります。

リースバックでは、事業者は売却後に物件を利用者に賃貸するため、自由に売買ができません。不動産価格の下落リスクを事業者が抱えることから、市場価格よりも低い売却価格が設定されるケースがあります。

市場価格と売却価格の差は、流通性の高い人気のエリアほど少なくなる傾向にあります。ほかに物件の築年数や設備の状態、周囲の市場価格なども売却価格に影響を与える要素です。

なお、売却価格の設定の仕方もリースバック事業者によって異なります。市場価格の70％程度とはあくまで目安なので、自宅を売却する際には具体的な計算方法や査定結果をもとに判断しましょう。

リースバックの売却価格についてより詳しく知りたい方は、次の記事もあわせてご覧ください。

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家賃の計算方法

リースバックの家賃を期待利回りで算出する計算式は以下のとおりです。

たとえば、売却価格が700万円で期待利回りを8%に設定した場合、月々の家賃は約47,000円となります。

ただし、不動産の価格や期待利回りは地域差や経済状況などさまざまな要因が存在するため、あくまで目安である点に注意が必要です。

リースバックの家賃シミュレーション

では、リースバックを利用した際の家賃はいくらになるのでしょうか。先ほどご紹介した計算式を例に、売却価格ごと、期待利回りごとの家賃をシミュレーションしてみましょう。

上表を見ると、売却価格が高くなるほど、月々支払う家賃も高くなることがわかります。また、設定される期待利回りが大きくなるにつれ、家賃も高くなる仕組みです。

リースバックを利用する側としては、売却価格はできるだけ高く、月々の家賃はできるだけ安くしたいところです。次の章では、リースバックの家賃を抑えるためのポイントを紹介します。

リースバックの家賃を抑える方法

リースバックの家賃を抑えるには、主に以下の方法があります。

各方法を詳しく紹介します。

売却価格を低く設定する

リースバックの家賃は、マンションの場合も戸建ての場合も、売却価格を基準に設定されるケースが多いです。

そのため、売却価格を低く設定することで家賃を抑えられる可能性があります。リースバック事業者は月々の家賃収入が減っても、売却価格を抑えられれば収益が成り立つためです。

したがってリースバック利用後の家賃負担を抑えたい場合は、リースバック事業者と相談し、売却価格を低く設定する方法もひとつの手段です。ただし、受取れる売却代金も少なくなるので、慎重に検討しましょう。

リースバックの家賃や売却価格はリースバック事業者が査定しますが、金額の交渉は可能です。手元に残るお金と月々の負担のバランスを考慮し、ご自身の希望を伝えた上でリースバック事業者と相談してみましょう。

なお、マンションや戸建ての売却価格を低く設定すると、将来的に買い戻す際の価格も低くできる可能性があります。現在必要な資金だけを調達できればよい場合は、売却価格を下げ、家賃を低くする形でリースバックを利用する方法も考えられます。

複数のリースバック事業者に査定を依頼する

家賃の期待利回りの設定は、物件の状況や築年数、リースバック事業者の方針などにより異なります。どのような金額の家賃や売却価格が提示されるかは、事業者によって異なるケースが一般的です。

そのため、できれば複数のリースバック事業者に査定を依頼して、金額や内容を比較・検討しましょう。

複数のリースバック事業者の査定結果を比較・検討すると、自宅の売却価格や家賃の大まかな相場が見えてきます。よりご自身の希望に合った条件でリースバックを利用する可能性が高まるでしょう。

近年では、オンラインで無料査定のサービスを実施するリースバック事業者も増えています。環境が整ってきている点も、複数の査定をおすすめする理由のひとつです。

定期借家契約を選択する

リースバックでは、自宅の売却後にリースバック事業者と賃貸借契約を結び、家を借ります。賃貸借契約には定期借家契約と普通借家契約があり、一般的に定期借家契約のほうが期待利回りは低く設定されやすい傾向にあります。

定期借家契約とは、期間満了により契約が終了し、更新のない借家契約です（双方の合意により再契約は可能）。一方、普通借家契約は契約期間の定めがなく、正当な事由がない限り契約は更新されます。

家賃の金額を重視する場合、定期借家契約を選択する方法は選択肢のひとつです。実際、多くのリースバック事業者では定期借家契約の契約形態を採用しています。

ただし、定期借家契約を選択した場合、希望する期間住み続けられない可能性も考えられます。契約を締結する前に契約更新や再契約の条件などの説明を受け、ご自身の希望に合った利用の仕方ができるか確認しましょう。

リースバックの家賃に関するよくある質問

最後に、リースバックの家賃に関するよくある質問をQ&A形式で解説します。リースバックを利用する際の参考にしてください。

リースバックの家賃は一般的な賃貸物件の家賃よりも高い？

リースバックの家賃は、マンション・戸建てともに、積算法と呼ばれる方法で計算される場合が多いです。一般的な賃貸物件で用いられる賃貸事例比較法（周囲の物件との比較）とは計算方法が違うため、リースバックの家賃が必ずしも高くなるとは限りません。

リースバック事業者から提示された家賃が高いと感じた際は、マンションであれば同じ集合住宅内のほかの物件の家賃と比較してみましょう。戸建ての場合は、周囲の敷地面積や構造が似た物件が参考になります。

また、所有権がリースバック事業者に移るので、維持費は基本的にリースバック事業者が負担します。

マンションの場合は固定資産税や火災保険料、マンションの管理費、修繕積立費など、定期的に支払う費用の負担がなくなります。

一戸建ての場合は、固定資産税や火災保険料が不要になります。躯体（床や屋根、壁など）の改修費用はリースバック事業者が負担するのが一般的ですが、契約の確認が必要です。

修繕費の負担をどちらが負担するかは、契約時に確認しましょう。

リースバックの家賃を払えないとどうなる？

リースバックの家賃を滞納しても、即退去となるわけではありません。ただし、通常の賃貸マンションや戸建ての賃貸物件と同様に、家賃の滞納が続くと最終的に契約が解除される可能性があります。

リースバック後に家賃を支払い続けられるように、リースバック事業者と相談しながら適切な家賃を設定しましょう。

リースバックの家賃が払えない場合について詳しく知りたい方は、次の記事もあわせてご覧ください。

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リースバックの家賃相場は個別の条件で違いがある

リースバックの家賃は、一般的に売却価格に期待利回りをかけて算出されることがあります。設定される期待利回りや家賃の計算方法はリースバック事業者や物件の状況などで違いがあるので覚えておきましょう。

家賃を抑えたい場合は、リースバック事業者と相談して売却価格を抑えたり、複数の事業者で査定を受けて結果を比較・検討したりする方法がおすすめです。

AG住まいるリースバックでは、無料査定や資料請求が可能です。仮査定後には担当者が訪問し、物件の本査定を行います。将来的な物件の買戻しも可能なAG住まいるリースバックを、この機会にぜひご検討ください。

また、AG住まいるリースバックでは、実際の利用事例を紹介しています。リースバックの査定や家賃設定の参考にご活用ください。