老後は賃貸住宅と持ち家のどちらにするべき？メリット・デメリット、住まいの考え方を解説

賃貸住宅で暮らすメリット

老後に賃貸住宅で暮らすメリットには、次のようなものが挙げられます。

賃貸住宅暮らしの最大のメリットは、自由に住み替えられる身軽さでしょう。子どもの独立、ご自身の退職、配偶者の介護、高齢者施設への入居など、ライフスタイルの変化に合わせて、ちょうどよい住まいを選べます。

住み替えには、敷金や礼金、不動産会社への仲介手数料、火災保険（家財保険）などの初期費用がかかりますが、持ち家の購入に比べると大きく抑えられます。

ほかにも、コスト面では、不動産の所有者に課される固定資産税や都市計画税などの税金、経年劣化や故障などによる建物や設備の修繕費の負担は、賃貸住宅だと原則として不要です。

また、賃貸住宅のため、ご自身の亡きあとに相続トラブルが起こる心配もありません。

賃貸住宅で暮らすデメリット

老後に賃貸住宅暮らしをする場合、想定されるデメリットには次のようなものがあります。

賃貸住宅暮らしを続けるには、決められた家賃を毎月支払わなければなりません。自由に住み替えられるメリットもある賃貸住宅ですが、いざ住み替えようと思っても、高齢を理由に賃貸借契約や契約更新を断られるケースもある点もデメリットです。

国土交通省住宅局の年代別の家賃債務保証会社の審査状況によると、20~40代まで「審査落ちが多い」の割合が0％でしたが、50代以降徐々にその割合が増えています※1。

出典：国土交通省住宅局「家賃債務保証の現状」

公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会、公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会の調査によると、不動産会社のうち約19.6％が高齢者に対して賃貸住宅を斡旋していないと回答しています※2。

このことからも高齢者が賃貸住宅の契約や更新を断られているケースがあることがわかります。

出典：公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会、公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会「高齢者等住宅確保要配慮者の居住支援のあり方に関する研究報告書」

さらに、更新時には更新料が必要になるなど、一定のランニングコストがかかります。また、家賃をどれだけ支払っても、住まいがご自身の資産になることはありません。

在職中は無理なく支払える家賃でも、仕事を退職したあと年金に頼った暮らしを始めると、家賃が家計に大きな負担となるおそれがあります。

また、高齢になると足腰が弱る、病気になるなど、体に不自由を感じる方が増えます。所有者が別にいる賃貸住宅では、階段や廊下に手すりやスロープなどをつけたくても、自由なリフォームを許されない可能性が高いでしょう。

※1出典：国土交通省住宅局「家賃債務保証の現状」

※2出典：公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会、公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会「高齢者等住宅確保要配慮者の居住支援のあり方に関する研究報告書」

持ち家で暮らすメリット

老後、持ち家で暮らすメリットには、次のようなものが挙げられます。

持ち家と賃貸住宅の大きな違いは、持ち家は資産となる点です。事情があって住み替えることになっても、売却してまとまった資金を得る、貸し出して家賃収入を得るなど、資金調達の手段にもなります。

ただし、不動産の資産価値は、住宅の立地や築年数などさまざまな条件によって変わるため、購入金額がそのまま資産価値とはならない点に注意が必要です。

賃貸住宅では住み続ける限り家賃を支払うことになりますが、持ち家は住宅ローンを完済すればその後の住居費を大きく抑えられるため、年金暮らしになっても安心です。

住宅の老朽化、介護で必要などさまざまな事情に合わせて、ご自身の判断で自由にリフォームや修繕を行えるのも持ち家のメリットです。ご自身が快適に暮らせる環境を維持しながら、いつまでも住み続けられる安心感も大きいでしょう。

持ち家で暮らすデメリット

老後、持ち家で暮らすと、次のようなデメリットを感じる可能性があります。

マイホームを所有すると、所有者に課される固定資産税や都市計画税、火災保険料などの支払いが必要になります。さらに、住宅や設備の維持・管理をご自身で行わなければならず、定期的な修繕費に備えなければなりません。

マンションの場合、共用部の修繕やマンションの管理に使われる修繕積立費や管理費が年々上昇するところも多くあります。そのため、同じマンションに長く住み続けるほど、つまり居住者が高齢になるほど、維持管理の負担が増す恐おそれがあるでしょう。

また、住宅ローンを抱えている状態で気軽に引越せない、子どもが独立して部屋を持て余す、近隣トラブルを抱えているなど、同じ住宅で暮らし続ける不自由さを感じる方もいるかもしれません。

初期費用の違い

住居を手に入れるのにかかる初期費用に関して、持ち家と賃貸住宅には次のような違いがあります。

毎月支払う住居費の違い

持ち家暮らしと賃貸住宅暮らしでは、住まいの維持に毎月必要となる住居費（ランニングコスト）にも違いが出てきます。

住まいの維持・管理にかかるコストの違い

賃貸住宅と持ち家、それぞれにかかる維持・管理コストは、ご自身に住宅の所有権があるかどうかで変わってきます。

持ち家が向いている方

持ち家での老後生活は、次のような状況の方に適していると考えられます。

住宅ローンを完済した持ち家があれば、仕事を退職して年金暮らしになっても住居費にかかる負担が少なく、経済的な不安を減らせるでしょう。

さらに、持ち家の立地条件がよければ、住みよいだけではなく、資産としての価値を維持できる可能性もあります。資産価値があれば、将来、売却や貸し出しによって資金を調達する選択肢も残せます。

個人にとって大きな資産となる持ち家の場合、子どもなどへの相続を考えている方も多いでしょう。その際は相続トラブルとならないよう、相続方法を検討しておくのがおすすめです。

賃貸住宅が向いている方

賃貸住宅での老後生活は、次のような状況の方に適していると考えられます。

賃貸住宅暮らしには、毎月の家賃、賃貸借契約の締結時と更新時の手数料など、一定の住居費の支払いが欠かせません。賃貸住宅を選択する際は、老後も家賃の支払いに問題のない家計を維持できるかが重要なカギとなります。

また、住み替えやすいメリットがあるものの、住み替えのたびに初期費用がかかる点も考慮しておきましょう。

賃貸住宅は持ち家のように居住者の資産にはなりませんが、残す家がなければ、空き家リスクの心配も不要です。将来、老人ホームなど高齢者施設への入居を予定しているなら、身軽な状態で申込めます。