リースバックで家賃を払えないとどうなる？滞納したときの流れや対処法を解説

リースバックとは

リースバックとは、自宅を売却して代金を受取ったあと、賃貸借契約を結んでそのまま住み続ける仕組みです。

リースバックの活用は、自宅の売却によりまとまった資金を調達でき、固定資産税やマンションの管理費、修繕積立金などの支払いが不要になる点がメリットです。

ただし、売却価格が一般的な市場価格よりも低い傾向にあり、自宅の所有権がリースバック事業者などの第三者に移転するという注意点が存在します。

リースバックについて詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

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リースバックの家賃を払えなくなる理由

リースバックを利用すると自宅の所有権はリースバック事業者に移り、ご自身の持ち家ではなくなります。そのため、利用後も住み続けるには、所有者であるリースバック事業者に家賃を支払う必要があります。

契約時には、自宅の売却価格と毎月の家賃が提示されます。当面の間、自宅に住み続ける予定の場合は、売却で得た資金や家計の状況から無理なく払える家賃かどうかを判断するとよいでしょう。

しかし、リースバックの契約当初は家賃負担が問題にならないとしても、一括で受け取った売却資金を別の用途で使ってしまい、住み続ける間に家賃を支払えなくなる可能性も考えられます。

家賃を支払えなくなる理由の多くは、収入の減少や想定外の支出などが挙げられます。リースバックの契約内容によっては、一定期間後に家賃が増額され、支払いが困難になるケースもあります。

以下では、家賃を払えなくなる主な理由を解説します。

リースバックの家賃の決まり方

リースバックで提示される家賃は、住宅の売却価格と不動産として期待される利回り、周辺の家賃相場などから決定されます。そのため、月あたりの家賃は次のような計算式で求められるのが一般的です。

期待利回りとは、不動産が1年あたりに生み出す見込み収益（家賃収入）を、物件取得費用で割って求められる数値です。賃貸経営をする際、適正な賃料を算定するために用いられます。

リースバック事業者や契約条件などによって期待利回りは少しずつ異なりますが、おおむね10％（6～13％）前後に設定されるのが一般的です。

上記の計算式から、期待利回りが同じであれば住宅の売却価格が高いほど家賃も高くなり、売却価格が同じであれば期待利回りが高いほど家賃も高くなります。

たとえば、売却価格2,000万円の住宅の家賃を期待利回りが「6％」と「9％」で計算してみましょう。

月あたりの家賃はそれぞれ「2,000万円×6%÷12ヶ月＝10万円」と「2,000万円×9%÷12ヶ月＝15万円」で、期待利回り9％の方が家賃は高くなるとわかります。

また、リースバックの家賃は、住宅の所有者が支払うべき固定資産税などの税金や修繕費などの必要経費を踏まえて設定されます。同じ地域の一般的な賃貸住宅の家賃よりも、リースバック契約に基づく家賃相場はやや高めの傾向です。

リースバックの家賃が払えないとどうなる？

リースバックで毎月家賃を支払いながら、売却後の自宅に住み続ける仕組みは、リースバック事業者との賃貸借契約によって成り立っています。

たとえリースバックであっても、一般的な賃貸借契約と変わりません。家賃を支払えない場合、最終的には退去しなければならなくなります。

居住住宅は生活の拠点であることから、ただ一度の滞納によってすぐに退去を命じられるといったことは認められていません。しかし、家賃の滞納は貸主からの信頼を著しく損なう行為です。

滞納することのないよう、家賃が無理のない金額であるかどうかといった点には注意が必要です。

家賃が払えなくなってから退去するまでの流れ

リースバックを利用して自宅に暮らし続ける予定でも、何らかの事情で家賃を支払えなくなる可能性はあります。実際に家賃が払えなくなると、次のような流れで住宅の退去となることがあります。

それでは、家賃を滞納してから住宅を退去するまでの流れを詳しく解説します。

家賃の支払いの督促

家賃の支払いが遅れると、すぐにリースバック事業者から借主へ家賃の支払いの督促が行われます。

この時点で借主の対応がなされなければ、一般的な賃貸借契約と同じように、保証人に対する督促が行われます。

リースバックの契約では、家賃保証会社を保証人とすることが多いです。家賃保証会社を利用している場合は、家賃保証会社が借主に代わって家賃を立て替えます。その後、家賃保証会社から立替金額を請求されます。

内容証明郵便による通知

借主が督促に応じなければ、家賃滞納から2ヶ月目をめどに、リースバック事業者から内容証明郵便が届きます。法律の専門家である司法書士や弁護士の名前で届く場合もあります。

内容証明郵便の主な記載内容は、通知時点での家賃の滞納額と支払期日です。

内容証明郵便はリースバック事業者が借主に対して「家賃の支払いを催促した」履歴として残ります。そのため、リースバック事業者が後日の裁判に備えて送付している側面があります。

契約解除の通知

リースバック事業者の求める支払期日までに家賃を支払わないまま滞納が続くと、契約解除通知が届きます。

一般的には、過去の判例などを踏まえ3ヶ月以上の滞納で賃貸借契約を解除し、退去を求めることが多いようです。

退去

リースバック事業者との賃貸借契約が解除された場合は、速やかに退去しなければなりません。

その場合、新居への引越し費用に加え、滞納している家賃あるいは家賃保証会社からの請求金、契約解除から退去までの期間の遅延損害金を支払う必要があり、まとまったお金が必要です。

また、契約解除の通知を受けても退去しなければ、住宅の明け渡しを求める民事訴訟へと発展し、強制退去となる場合もあるため、できるだけスムーズな対応が求められます。

リースバックの家賃が払えないときの対処方法

家賃を支払えなくなった場合、数ヶ月後には住居を失う可能性があります。

そこで、リースバックの家賃が払えないときの対処方法を解説します。

住居確保給付金を受給する

住居確保給付金とは、休業などによる収入減で住居を失う可能性がある方を対象に、原則として3ヶ月の間、家賃相当額を支給する制度です。状況によっては期間の延長が2回まで認められ、最長で9ヶ月分が支給されます。

支給額は、市区町村の定める「生活保護制度の住宅扶助額」を上限としています。たとえば東京都目黒区の2人世帯の支給上限額は64,000円です。

住居確保給付金はリストラなどで収入を失ったときなどに頼れる制度ですが、一定の要件を満たさなければ利用できず、期間も限定されています。そのため、あくまで一時的な経済的困窮を支援する制度であるとの理解が必要です。

たとえ住居確保給付金の受給が決定しても、安定した収入などの根本的な解決策をみつけなければ、再び家賃を支払えなくなる可能性もあります。

生活困窮者自立支援制度を利用する

生活困窮者自立支援制度は、住居確保給付金を含め、生活を立て直すための支援プラン作成など、生活全般を支援する市区町村の福祉サービスの1つです。

住居確保給付金に関する相談、家計改善支援や就労準備支援など、家庭が抱える問題の解決に向けて支援プランを策定し、専門の支援員がサポートしてくれます。他の機関とも連携してもらえるため、ひとりで動くよりも改善までの道のりがスムーズかもしれません。

今後も長く住み慣れた家で過ごしたい、そのために家賃を払い続けられる環境を整えたいとお考えの場合は、こうした制度の活用も検討してください。

リースバックで後悔しないためのポイント

自宅に住み続けながらまとまった資金を受取れるリースバックは、魅力的な仕組みです。

しかし、不動産取引である以上、後悔のないように慎重に契約を進める必要があります。

ここでは、リースバックで後悔しないために、契約前に押さえておきたいポイントを解説します。

契約条件を書面で確認する

リースバックでは、自宅を売却する不動産取引、売却後に住み続けるための賃貸借契約を結びます。

契約内容はリースバック事業者ごとの方針や不動産の価値などによって異なります。たとえば、ご自身が住み続けたい期間に払い続けられる家賃か、家賃の値上げが想定されているか、住宅の買い戻しに関する制限があるかなど、口頭の解説に頼らず、書面で記載内容を確認しましょう。

また、賃貸借契約が「普通借家契約」と「定期借家契約」のどちらになっているかに注意が必要です。それぞれの契約内容の違いは、以下のとおりです。

定期借家契約で住み続ける場合は再契約が必要ですが、リースバック事業者の都合で期間満了後の再契約が認められなければ、ご自身のライフプランに支障をきたす場合もあります。

信頼できるリースバック事業者を選ぶ

同じ家であっても、リースバック事業者によって売却価格や家賃などの条件は異なります。そのため、リースバックを検討する場合は、さまざまなリースバック事業者からの提案内容を比較・検討することをおすすめします。

複数のリースバック事業者から提案を受けると、売却価格や家賃の相場が見えてくるため、適切な判断を下しやすくなるでしょう。

また、リースバック利用後にどれくらいの期間住み続けたいかなど、ご自身の希望にそった契約を実現できる会社との出会いが大切です。

とくに住宅の買い戻しは、住宅の前所有者とはいえ、当然の権利ではありません。買い戻しが可能な契約内容であっても、金額で折り合いがつかない可能性もあります。

さらに、リースバック事業者によって買い戻しの条件や期限が異なる場合があります。誠実な対応が期待できる、信頼できるリースバック事業者を選びましょう。

リースバックの家賃が払えなくならないように、理解したうえで活用しよう

リースバックを利用すると、リースバック事業者との賃貸借契約によって、売却した自宅にそのまま住み続けられます。

ただし、通常の賃貸住宅と同じく、家賃を支払わなければ自宅の所有権を有するリースバック事業者から退去を求められるので注意しましょう。

契約後に家賃の支払いに困らないように、ご自身の希望を叶えられる売却価格や家賃となっているか、契約内容について慎重に検討することが大切です。

AG住まいるリースバックは、住宅ローンをご返済中の自宅でもお申込みが可能です。賃貸借契約は「普通借家契約」となり、将来の買い戻しにも対応しています※。

たとえば、お子さんの教育費が負担になる期間は売却して、固定資産税や火災保険料をかけず家賃を払うだけでマイホームに住み、数年後に資産にゆとりが出てから買い戻すといった選択もできます。

リースバックをご検討中の方は、AG住まいるリースバックにぜひ一度ご相談ください。

※リースバックのお申込みから契約までの間に、お客様よりご希望があれば再売買価格をご提示します。