任意売却とリースバックの違いは？メリット・デメリットや併用をわかりやすく解説

「任意売却」「リースバック」はどちらも自宅を売却するための手段

任意売却とリースバックは、どちらも自宅を売却するための手段ですが、目的や条件が異なります。仕組みを把握しないまま売却を進めた場合、不利な条件で売却が決まってしまい、思うような結果が得られない可能性も考えられます。

住宅ローンの支払いが困難になって自宅の売却を考える際には、それぞれの違いを正しく理解し、家庭の状況にあわせて検討してください。

まずは二つの方法の仕組みやメリット・注意点を順に見ていきましょう。

任意売却とは？

任意売却とは、何らかの理由で住宅ローンの返済ができない場合、売却後も住宅ローンの残債がある不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。自宅を売却して資金を獲得し、債権者への返済に充てるための手段です。

任意売却の特徴として、債権者の合意がなければ売却が認められない点が挙げられます。

通常、住宅ローンの残りがある場合は一括で返済し残債がゼロにならなければ債権者は売却を認めません。

一括返済する資金を準備できる状況であれば、問題なく売却の話を進められます。仮にローンの残債より低い売却価格であったとしても、物件の売却以外で一括返済する資金を用意できれば所有者の自由な意思で売却の話を進められます。

しかし、月々の返済も困難な状況では一括返済は現実的には難しいでしょう。このような場合に検討したいのが任意売却です。

債権者から任意売却の合意を得れば、住宅ローンの残額を下回る金額での売却も可能です。

売却価格と残債との差額が気になるところですが、破産して免責となった場合を除き、残った部分は一般的に分割で返済していく方式がとられます。

売却時点での返済能力などを考慮して新たに返済計画が組まれるため、経済状況にあわせた無理のない返済金額になる可能性が高くなります。

任意売却を利用するメリット

住宅ローンの支払いが困難になった場合、債権者が貸したお金を回収する最終的な手段として競売が想定されます。

競売とは、債権者側が申し立てた不動産を裁判所が差し押さえて売却し、売却代金から債権を回収する手段をいいます。

裁判所が介入する特性上、競売は売却までのやり取りも煩雑です。調査や公告・入札などの手順を経て売却が決まれば引き渡しとなりますが、もし一時的に退去できない事情が出てきたとしても、強制執行されます。

また、競売での売却価格は一般的に市場相場より低くなりやすいとされています。任意売却の方法であれば、競売よりは高い価格で売却できる可能性が高くなるため、経済的な恩恵も大きくなります。

任意売却を利用するデメリット

前項では任意売却のメリットを解説しましたが、利用を検討している方はデメリットも把握しておきましょう。

任意売却は、債権者に対する住宅ローン残債の返済が目的であり、売却価格は売主ご自身が決定できません。価格を決めるには債権者の合意が必要です。

債権者が納得しない金額であれば、たとえ売却先が見つかっても任意売却を進められないため注意しましょう。

リースバックとは？

任意売却と同時によく検討されるのが、「リースバック」という売却方法です。

リースバックは自宅を売却し、売却先に家賃（リース料）を支払って住み続ける方式をいいます。

売主である利用者と物件の買主は、売買契約と同時に賃貸借契約を締結します。買主は主にリースバック事業者ですが、買主が法人であるとは限りません。場合によっては、個人投資家であるケースも考えられます。

リースバックについてより詳しく知りたい方は、次の記事をご覧ください。

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リースバックを利用するメリット

自宅を売却しても住み続けられる点がリースバックの大きな特徴です。住み慣れた家に引き続き居住できるメリットは、特に転居に不安を抱える高齢者世帯にとっては嬉しいポイントでしょう。

また、売却によりまとまった資金を手にでき、住宅ローンの残債があれば返済に充てられるほか、固定資産税の支払義務がなくなる・管理費や修繕費などの負担がなくなるなどのメリットも存在します。

さらにリースバックでは、契約内容によっては売却後に買い戻しも可能です。一度は自宅の名義を手放したものの、思い入れがある・相続させたいなどの理由で、やはりご自身の所有に戻したいという方もいるかもしれません。

ただし、場合によっては買い戻しができないケースも考えられるため注意が必要です。「資金の余裕ができたため買い戻したい」と思っても、契約内容によっては認められない可能性も考えられます。

契約を締結する際は、買い戻しに関する条項を含め内容を必ず確認しましょう。

リースバックを利用するデメリット

リースバックを利用するデメリットとしては、家主となるリースバック事業者に対し、決められた家賃を毎月支払わなければならない点が挙げられます。利用を検討する際には、ご自身の生活スタイルや経済状況を考慮しなければなりません。

また、自宅を売却するとご自身の名義ではなくなるため、設備などを変更する際には原則としてリースバック事業者の許可が必要です。特にシニア世代の場合、バリアフリー工事を希望する家庭も多いかもしれませんが、リフォームも勝手には行えません。

ただし、リースバックは前述のとおり買い戻しができる場合がある点は把握しておきましょう。売却した自宅を買い戻し、所有名義がご自身に戻れば、リフォームなどを自由に行えます。

リースバックでは死亡後に遺族に自宅を相続させられない点にも注意が必要ですが、不動産は現金化しない場合、相続がスムーズに進まない可能性も想定されます。トラブルを避ける観点で見ると、リースバックの利用はメリットとなる場合も考えられます。

名義が共有の場合、共有者全員が売却に同意しなければリースバックを利用できない点も注意点のひとつです。

そして、リースバックでは通常の売却より価格が低くなる傾向にある点もデメリットのひとつです。

任意売却とリースバックの違いは？

ここからは任意売却とリースバックの違いを解説します。主な相違点は以下の2点です。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

自宅に住み続けることが可能かどうか

リースバックの場合は、売買契約と同時に賃貸借契約を締結します。売却先がリースバック事業者となり、利用者はリースバック事業者に毎月家賃を支払います。

売却しても家賃を支払えば自宅に住み続けられる点がリースバックの特徴ですが、契約内容によって居住できる期間や条件が定められている場合がある点に注意しましょう。

任意売却する場合、通常は物件の引き渡しが必要です。ただし、任意売却とリースバックを併用する場合は家賃を支払って引き続き居住できます。

売却価格・住宅ローン債権者の合意

リースバックは多くの場合、市場価格の60％～80％程度で取引されます。任意売却で自宅を売却する場合は、住宅ローンの債権者が納得する価格でなければ手続きを進められません。

リースバックはローン残債があっても利用できる場合があります。ただしローンの支払いが残っている場合は、残債を上回る価格で売却するか、売却額と自己資金で一括返済しなければなりません。

任意売却とリースバックは併用できる？

リースバック事業者によって異なりますが、任意売却とリースバックは併用が可能な場合があります。任意売却は債権者に住宅ローンの残りを返済するための手段です。リースバックは売却でまとまった資金を得るとともに自宅に住み続けるための手段です。

そのため、任意売却したい売主が債権者の合意を得れば、リースバックを同時に利用できます。

任意売却とリースバックの併用はどんな方におすすめ？

任意売却とリースバックの併用は、以下のような方におすすめです。

任意売却とリースバックを併用すれば、資金面や生活面での一部の問題をスムーズに解消できる可能性が高くなります。

任意売却とリースバックの併用時の注意点

任意売却とリースバックの併用時の注意点は以下の3点です。

競売を回避したい場合は、競売の入札期間を通知する「期間入札通知」が届くまでに任意売却（リースバック）を完了させましょう。入札が始まった場合、競売は続行されてしまいます。

また、売却価格が市場相場より低くなる場合が多い点も理解したうえで、利用を検討しましょう。なお、任意売却で残債を完済できない場合は、債権者の許諾が得られず任意売却できない可能性があり、併用ができないため注意してください。

任意売却とリースバックは必要に応じて同時利用を検討しよう

任意売却は住宅ローンの支払が困難になった場合に、債権者の同意を得てローンの残債より低い価格で売却する方式です。リースバックは自宅を売却し、買主に家賃を支払って住み続ける方式です。

任意売却とリースバックは併用できます。住宅ローンの支払いに不安を抱えている方は検討をおすすめします。

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