リースバックで起こり得るトラブル事例12選！後悔しないための対策も紹介

リースバックとは

リースバックとは、自宅を売却して現金を手に入れ、賃貸借契約を結ぶことでその後も住み続けられるサービスです。主に以下の特徴があります。

リースバックの大きなメリットは、住み慣れた自宅に住み続けながらまとまった資金を受取れる点です。一般的にリースバック利用者の年齢に制限がなく、高齢者も利用できます。また、売却代金の使いみちも限定されません。

さらに、売却後は所有権がリースバック事業者に移るため、固定資産税などの税金を払う必要がなくなります。

近年、老後の生活資金確保や新居購入前の資金と仮住まいの確保、不動産の終活などの目的で、リースバックのニーズが増加傾向にあります。

リースバックの概要や仕組みについて詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

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リースバックのトラブル事例

リースバックは、自宅を利用してまとまった資金を調達できる便利なサービスですが、認知度の低さや仕組み、手続きの複雑さなどからトラブルにつながっている事例もあります。

そこで、リースバックの利用で起こり得るトラブル事例を紹介します。リースバックの仕組みを正しく理解し、ご自身の希望と合っているのかを慎重に検討しましょう。

① 家賃の支払いができなくなった

リースバックの家賃は、周辺の相場よりやや高めの傾向です。そのため、暮らし続けるうちに支払いが負担となり、家賃を支払えなくなる可能性が考えられます。

転職や退職で収入が下がった、配偶者が亡くなって年金が減ったなど、家庭の経済状況の変化によって、家賃を支払えなくなるケースもあるでしょう。

家賃を支払えなくなれば、住宅から退去しなくてはなりません。リースバックを契約する前に、毎月の支払いに無理のない金額かどうか、住宅を賃貸中の家計をシミュレーションしておくと安心です。
なお、リースバックの家賃（リース料）は、住宅の売却価格や想定される利回り、今後リースバック事業者が負担する修繕費や税金などを加味したうえで算出されます。したがって、周辺の相場より高くなるケースも珍しくありません。また、賃貸借契約の更新時には、家賃を値上げされる場合もあります。

② 解約を申し出ると高額な違約金を請求された

リースバックを利用するつもりがなかったにも関わらず、繰り返し勧誘された末、契約してしまうトラブルもあります。

不動産の売却はクーリング・オフの対象にはならず、一度契約が成立すると無条件での解除はできません。

そのため、契約したあとに解約を申出ると、契約条項に基づいた高額な違約金を請求されケースもあるため、納得できる解決に至らない可能性があります。

なかには、高齢者をターゲットにしてリースバック契約をしつこく勧誘する悪質なリースバック事業者も存在します。安易に契約せずに提案内容をしっかり確認する、少しでも不安要素があるうちは契約しないなどの方法で、トラブルのない契約を目指しましょう。

③ 相場よりも著しく低い金額で自宅を売却してしまった

リースバックで自宅を売却する際の売却価格は、多くの場合、一般的な不動産相場より低くなります。リースバック事業者が抱える家賃滞納リスクや不動産の資産価値下落リスクが考慮されるためです。

リースバックでの売却価格が不動産相場を大きく下回っており、不当に低い金額で自宅を売却してしまうトラブルもあります。

国土交通省が発表している「住宅のリースバックに関するガイドブック」では、相場が1億2,000万円相当の自宅を700万円で売却するリースバック契約を結んでしまった事例が紹介されています※。

リースバック契約を結ぶ際は、ご自身の希望する売却価格とリースバック事業者の提示する買取価格にあまりにも大きな開きがないか、じゅうぶんな検討が大切です。

提示された買取価格の根拠を確認する、複数の事業者に見積りをとる、周辺の不動産相場を調べるなどして、自宅の資産価値を確認しておきましょう。

※出典：国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」

④ 賃貸借条件の確認不足で住み続けられなくなった

リースバックで自宅を売却したあとも住み続けられると思っていたものの、賃貸借契約を更新してもらえず、ご自身の希望に反して引っ越さなければならず後悔するケースです。

リースバックにおける賃貸借契約には主に定期借家契約と普通借家契約があります。

定期借家契約の場合、貸主であるリースバック事業者は借主の希望に応じる必要がないため、あらかじめ定められた契約期間を満了すると、更新できない場合があります。リースバック事業者の判断に委ねるしかないため、希望の期間住み続けられないケースもあるでしょう。

普通借家契約であれば、特別な事情がない限り、借主が希望すれば契約を更新できます。

住み慣れた住宅でしばらく暮らす予定がある場合、リースバックの賃貸借条件をしっかり確認しましょう。

⑤ 高額な諸費用を請求された

リースバック契約を結ぶ際に、高額な諸費用を請求されるケースです。

リースバックでは、売買契約と賃貸借契約で次のような諸費用が発生します。

ただし、リースバック事業者のなかには、測量や耐震補強などの名目で多額の費用を請求するところもあるようです。

上記のような一般的な諸費用のほかに契約にかかる費用を請求されたら、費用の明細、目的や金額の妥当性をきちんと確認しましょう。

⑥ 売却した家の買戻しができなかった

一般的な不動産売買とは異なり、リースバックで売却した住宅は、将来買戻せる可能性があります。しかし、住宅の買戻しは確約された権利ではなく、リースバック事業者との約束にすぎないため、場合によっては思うように買戻せないケースもあります。

リースバック事業者や契約内容によって、買戻しの条件はさまざまです。家賃の滞納、買戻しの適用期間の終了などによって買戻せなくなるケースもあります。

買戻しの可能性がある場合、買戻しについて契約書に明記されているかを確認しましょう。「買戻し特約」や「売買予約契約」、「再売買の予約」などの条項を付けて契約を結ぶと安心です。売買予約契約とは、将来、売買契約を成立させることを約束する契約です。
買戻しに対応しないリースバック事業者もあるため、事業者を選ぶ際は注意しましょう。

⑦ 売却した家の買戻し金額が高かった

住宅の買戻しに関連したトラブルとして想定されるのが、買戻し金額が高く、買い戻せないケースです。

先述のとおり、リースバックでは、契約内容によって売却した住宅を買い戻せます。しかし、買戻しの金額には、リースバック事業者の利益も見込まれるため、売却価格より高めに設定されており、資金不足から買戻しを諦める方もいると考えられます。

住宅の買戻しを希望する場合は、いくらで買戻しできるのか、契約前に詳細な条件を確認しましょう。

⑧ 修繕費をどちらが負担するかで揉めた

貸主であるリースバック事業者と借主である居住者、どちらが自宅の修繕費を負担するかでトラブルになる事例です。

リースバックの契約で自宅を売却すると、所有権はリースバック事業者へと移るため、元の所有者は賃貸借契約を結んで住宅を借りる立場となります。

一般的な賃貸借契約の場合、賃貸物件にかかる修繕費は原則として貸主が負担しなくてはなりません。しかし、リースバックの契約では、修繕費を借主負担とするものもあります。通常の賃貸物件と同様、退去時の原状回復に費用がかかる場合もあります。

また、住宅の所有権を持つリースバック事業者の承諾なく、設備の設置などをすることは許されません。

リースバック契約では、修繕費をどちらが負担するのか、設備を新たに導入できるのかなどを確認しておきましょう。

⑨ リースバックの契約ができなかった

そもそもリースバックの契約ができなかったケースです。よくある原因が、住宅ローンの残債が提示された売却価格よりも大きい場合です。住宅ローンを組んだ自宅をリースバックで売却する場合、原則として住宅ローンを完済して、抵当権を抹消する必要があります。売却代金で完済できる、または完済できるだけの貯蓄があればよいですが、難しい場合は不動産の抵当権を外せないため、リースバック契約は結べません。

そのほか、提示された家賃が高額で賃貸借契約ができないなどのケースも考えられます。

⑩ 親が勝手に契約していた

高齢の親が契約内容を十分に理解しないまま、リースバック事業者に勧誘され契約してしまったケースです。

リースバックを利用しても、家賃を払い続けるうちは同じ住宅でこれまでと変わらない暮らしができます。しかし、実際には自宅の所有権はリースバック事業者に移るため、子どもなどの家族がいても、自宅を相続財産として残せません。

リースバックは家族の同意が不要なため、家族が知らないうちに契約が成立し、後々のトラブルにつながる可能性もあります。

親が勝手にリースバックを利用してトラブルにならないよう、親子で自宅の扱いについて話し合いをしておくとよいでしょう。

⑪ 第三者に売却されてしまった

リースバック契約後は所有権がリースバック事業者に移ります。所有者は不動産を自由に売却できるため、たとえご自身が賃貸借契約を結んでいる期間でも、物件を第三者に売却される可能性があります。

第三者に売却されたとしても、賃貸借契約の条件はそのまま引き継がれるため、転売が即トラブルになるとは限りません。しかし、所有者が変わり、将来の契約の更新や家賃の金額に影響する可能性はあります。

契約時に「第三者への売却を無断で行わない」などのルールを決めておくとよいでしょう。

⑫ リースバック事業者が倒産してしまった

賃貸借契約で暮らしている期間中に、リースバック事業者が倒産してしまう事例です。

リースバック事業者が倒産すると、売却や競売などの手段により、第三者に住宅の所有権が移ります。しかし、先ほどの自発的な第三者への売却とは事情が異なり、賃貸借契約の内容が変更される場合があります。

突然の家賃増額や契約解除による退去を迫られる可能性もあるでしょう。また、競売にかけられると、将来の買戻しもできません。

経営が安定しているか、豊富な実績があるかなどに着目し、信頼できるリースバック事業者選びが重要です。

リースバックのトラブルや問題を事前に回避する方法

リースバックで起こり得るトラブルを事前に回避するために、以下のポイントをおさえておきましょう。

複数の方法を比較・検討する

リースバックの利用を検討する際は、ほかの選択肢と比較して検討しましょう。
自宅に住み続けながらまとまった資金を受取れる資金調達方法には、リバースモーゲージもあります。

リバースモーゲージとは、自宅に住み続けながら自宅を担保に生活資金を借りられるローン商品で、銀行や信用金庫、信託銀行などが提供しています。

契約者が生存中は利息のみの支払い、または利息の支払いも不要なので、生活の負担を抑えられます。借入金は、死亡時に自宅を売却することで一括返済する仕組みです。

自宅を売却して賃貸物件として住み続けるリースバックに対し、リバースモーゲージは融資にあたります。

複数の方法を比較したうえで、ご自身のライフプランや希望にリースバックが適しているかどうかを検討しましょう。

契約内容をしっかり確認する

リースバックで起こり得るトラブルの多くは、契約内容の確認不足によるものです。契約の際は、売却金額や家賃だけでなく、契約内容の詳細をしっかり確認しましょう。
確認すべき主な項目は、以下のとおりです。

相場や適正な売却価格を調べておく

先述のとおり、リースバックを利用して自宅を売却すると、売却価格は一般的な市場価格よりも低くなる傾向があります。売却価格の目安は、不動産市場の相場のおおむね60～80％程度です。

上記を踏まえたうえで自宅の適正な売却価格や不動産市場での相場を把握して、リースバック事業者が不当に低い査定額を提示していないか、確認しましょう。

適正な売却価格や相場を知る方法には、自宅周辺にある類似物件の売出し価格や成約価格を調べる、国土交通省の「不動産価格情報の検索」サイトを使うなどがあります※。

国土交通省「不動産価格情報の検索」サイトでは、土地や建物の種類別に、住所や駅名でエリアをしぼって、自宅と条件の近い住宅の取引価格を一覧でみられます。

※出典：国土交通省「不動産価格情報の検索」

家賃の支払計画をシミュレーションしておく

リースバック契約後、同じ住宅で暮らし続けるには、リースバック事業者に家賃を支払う必要があります。自宅の売却によって一時的に手持ちの現金にゆとりが出るかもしれませんが、暮らし続ける期間によっては、家賃の支払いが大きな負担になるケースもあるでしょう。

また、賃貸借契約の内容によっては、更新時に家賃の値上げを要求される可能性もあり、将来的に負担が増す場合も考えられます。

契約内容にもよりますが、家賃の支払いが滞ると約3カ月で退去を迫られて、住まいを失うリスクもあります。

リースバックを検討する場合、同じ住宅で暮らし続ける期間を想定し、支払いに無理のない家賃かどうか、事前にシミュレーションしておくのがおすすめです。

家族とよく相談する

リースバックは、家族の同意が不要です。

リースバックで自宅を売却後、同じ住宅にそのまま暮らし続ける場合、同じ家で変わらない生活を送っているように見えます。そのため、事情を知らされなければ、周囲はリースバック契約に気づかない場合が多いかもしれません。

ご本人にとって満足いく契約であっても、家族の立場からすれば、複雑な心情になることもあるはずです。不動産は家族にとって大切な資産のため、相続を予定したライフプランを描いている可能性もあります。

契約者が亡くなったあとにリースバック契約の事実が判明してトラブルにならないよう、家族とよく相談してから契約を決めましょう。

信頼できるリースバック事業者と契約する

トラブルを防ぐには、信頼できるリースバック事業者選びが重要です。リースバック事業者による説明や書類に分からない点があれば相談し、不安が残っている状態での契約は避けましょう。

信頼できるリースバック事業者を選べば、トラブルを防げるだけでなくスムーズな契約にもつながります。事業者を選ぶ際は、担当者が誠実に対応してくれるか、リースバックの実績が豊富にあるかなどに着目するとよいでしょう。

もしもリースバックのトラブルや問題に巻き込まれたら？

リースバックでトラブルに巻き込まれてしまった際は、契約書類などをそろえてなるべく早く最寄りの消費生活センターに相談しましょう。

「188番」（消費者ホットライン）に電話すると、最寄りの市区町村や都道府県の消費生活センターなどを案内してくれます。

なお、消費生活センターは、消費生活相談員などの資格を持った相談員や、専門知識・経験を持つ相談員がトラブル解決のための支援をしてくれる機関です。全国に約800ヶ所設置されています。

後悔しないために、理解を深めてからリースバックを活用しよう

リースバックは、自宅を売却して現金を受取り、その後は賃貸借契約を結ぶことで自宅に住み続けられるサービスです。自宅に住み続けながらまとまった資金を受取れる、使いみちが自由などのメリットがあります。

一方、リースバックの仕組みが複雑であり、十分に理解しないまま契約を結ぶとトラブルにつながる可能性もあります。リースバックを利用する際は、契約内容をしっかり確認して契約しましょう。

リースバックに関するご相談は、AG住まいるリースバックへお任せください。AG住まいるリースバックは、上場企業であるアイフル株式会社のグループ企業として運営するリースバック事業者です。

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