リースバックで起こり得るトラブル事例12選！失敗を回避するための対策も紹介

リースバックとは

リースバックとは、自宅を売却して現金を手に入れ、賃貸契約を結ぶことでその後も住み続けられるサービスです。主に以下の特徴があります。

リースバックの大きなメリットは、住み慣れた自宅に住み続けながらまとまった資金を受取れる点です。一般的にリースバック利用者の年齢に制限がなく、高齢者も利用できます。また、売却代金の使いみちも限定されません。

さらに、売却後は所有権がリースバック事業者に移るため、固定資産税などの税金を払う必要がなくなります。

近年、老後の生活資金確保や新居購入前の資金と仮住まいの確保、不動産の終活などの目的で、リースバックのニーズが増加傾向にあります。

リースバックの概要や仕組みについて詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

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リースバックのトラブル事例

リースバックは、自宅を利用してまとまった資金を調達できる便利なサービスですが、認知度の低さや仕組み、手続きの複雑さなどからトラブルにつながっている事例もあります。

そこで、リースバックの利用で起こり得るトラブル事例を紹介します。リースバックの仕組みを正しく理解し、ご自身の希望と合っているのかを慎重に検討しましょう。

① 家賃が支払いできなくなった

家賃が上がった、収入が減ったなどで家賃が支払いできなくなるケースです。

リースバックを利用すれば、住宅ローンや固定資産税の支払いはなくなりますが、売却後はリースバック事業者に毎月家賃を支払わなくてはなりません。

なお、リースバックの家賃（リース料）は、買取価格から算出される仕組みです。したがって、リースバックで結んだ賃貸借契約では、周辺の家賃より家賃が高くなる場合があります。また、契約更新の際に値上げされる可能性もあります。

配偶者が亡くなり年金が減ったなど、家庭の経済状況の変化によって家賃を払えなくなる可能性もあるでしょう。

家賃が支払いできなくなれば、自宅を退去せざるを得ません。契約前に、毎月家賃を支払いし続けられるかどうかをシミュレーションする必要があります。

② 解約を申出ると高額な違約金を請求された

何度も勧誘されて契約してしまい、後々不安になり解約を申出ると高額な違約金を請求されたケースです。

リースバック事業者のなかには、しつこく勧誘する悪質な事業者も存在します。安易に契約せず、契約内容をしっかり確認しましょう。

自宅の売却はクーリング・オフの対象にはならないため、契約が成立すると無条件での解除はできません。不動産の取引は金額が大きく、違約金も高額になる場合があるため注意が必要です。

③ 相場よりも著しく低い金額で自宅を売却してしまった

リースバックで売却した自宅の金額が、相場を大きく下回っていたケースです。

リースバックで自宅を売却する際の金額は多くの場合、通常の売却価格より低くなります。

国土交通省が発表している「住宅のリースバックに関するガイドブック」では、相場が1億2,000万円相当の自宅を700万円で売却するリースバック契約を結んでしまった事例が紹介されています※。

リースバック契約を結ぶ際は、事前に査定を依頼するなどして自宅の価値を調べておきましょう。

※出典：国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」

④ 賃貸借条件の確認不足で住み続けられなくなった

リースバックの利用後も自宅に住み続けられると思っていたものの、賃貸借契約を更新してもらえず、引っ越さなければならなくなるケースです。

賃貸借契約にはいくつかの種類があり、「定期借家契約」の場合は契約を更新できない場合があります。定期借家契約とは契約で定めた期間が満了すると賃貸借契約が終了する契約のことです。

再契約も可能ですが、貸主であるリースバック事業者が応じなければ更新はできません。つまり、契約条件によっては、希望の期間住み続けられない場合があります。

⑤ 高額な諸費用を請求された

リースバック契約を結ぶ際に、高額な諸費用を請求されるケースです。リースバックの契約時には、売買契約と賃貸契約にかかる諸費用が発生します。

契約にかかる諸費用を事前に把握し、費用の明細をきちんと確認したうえで契約しましょう。

⑥ 売却した家の買戻しができなかった

売却した自宅の買戻しに応じてもらえず、トラブルになる事例です。自宅を買戻しできるようにするには、「買戻し特約」を付けて契約する、または「売買予約契約」を結ぶ方法があります。売買予約契約とは、将来、売買契約を成立させることを約束する契約のことです。

売却後に買戻しを希望する場合は、口約束ではなく契約書に買戻しについて明記されているかを確認しましょう。家賃の滞納など、買戻しの権利がなくなるケースも確認しておく必要があります。

⑦ 売却した家の買戻し金額が高かった

売却した自宅の買戻し金額が高く、買い戻せないケースです。

リースバックの契約内容によっては、売却した自宅を買い戻すことができます。しかし多くの場合、買戻しの金額は売却時の金額より高めに設定されています。

自宅の買戻しを希望する場合は、いくらで買戻しできるのかなどの条件を契約前に確認しましょう。

⑧ 修繕費をどちらが負担するかで揉めた

貸主と借主のどちらが自宅の修繕費を負担するかでトラブルになる事例です。

リースバックの契約で自宅を売却したあとは、所有権がリースバック事業者へと移るため、借りる立場となります。一般的な賃貸借契約の場合、基本的に修繕費は貸主が負担しなくてはなりません。

しかし、リースバックの契約では、修繕費を借主負担としている場合もあります。一般的な賃貸借契約と同様に、退去時の原状回復に費用がかかる場合もあります。

また、自宅の所有権がなくなるため、設備を設置する場合はリースバック事業者の承諾が必要です。

契約前に、修繕費をどちらが負担するのか、設備を新たに導入できるのかなどを確認しておきましょう。

⑨ リースバックの契約ができなかった

そもそもリースバックの契約ができなかったケースです。たとえば、住宅ローンの残債が提示された売却金額よりも大きい場合、不動産に設定されている抵当権を外すことができません。

住宅ローンを組んでいる自宅を売却する場合、原則として住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。差額分を現金で準備できれば完済できますが、難しい場合はリースバックの契約が結べません。

そのほか、提示された家賃が高額でリースバックの契約ができないなどのケースも考えられます。

⑩ 親が勝手に契約していた

高齢の親が契約内容を十分に理解しないまま、リースバック事業者に勧誘され契約してしまったケースです。

リースバックの契約後は自宅の所有権がリースバック事業者に移るため、子どもなどに自宅を資産として残すことができません。

リースバックは相続人の同意が不要なため、リースバック事業者に勧められるままに親が契約してしまい、トラブルにつながる場合があります。

自宅を活用して資金調達をする方法のひとつである「リバースモーゲージ」では、多くの場合、相続人の同意が必要です。なお、リバースモーゲージとは、自宅に住み続けながら自宅を担保に生活費を借入れできるローン商品です。

リースバックの利用を検討する場合は、あらかじめ家族に相談しましょう。

⑪ 第三者に売却されてしまった

リースバックの契約後は所有権がリースバック事業者に移るため、住んでいる物件を第三者に売却される場合があります。

第三者に売却された場合も賃貸条件などは引き継がれますが、所有者が変わると不安に感じる方もいるかもしれません。気になる方は、事前にリースバック業者に確認しましょう。

⑫ リースバック事業者が倒産してしまった

賃貸契約期間中にリースバック事業者が倒産してしまう事例です。

リースバック事業者が倒産すると自宅の所有者が変わり、契約内容が変更される場合があります。場合によっては競売にかけられ、自宅の買戻しができなくなるリスクもあります。

経営が安定しているか、豊富な実績があるかなどに着目し、信頼できるリースバック事業者を選ぶことが重要です。

リースバックのトラブルを事前に回避する方法

リースバックで起こり得るトラブルを事前に回避するために、以下のポイントをおさえておきましょう。

複数の方法を比較・検討する

リースバックの利用を検討する際は、ほかの選択肢と比較して検討しましょう。

自宅に住み続けながらまとまった資金を受取れる資金調達方法には、「リバースモーゲージ」もあります。

リバースモーゲージとは、自宅に住み続けながら自宅を担保に生活資金を借りられるローン商品で、銀行や信用金庫、信託銀行などが提供しています。

契約者が生存中は利息のみを返済する、または返済が不要なので、生活の負担を抑えられます。借入金は、死亡時に自宅を売却することで一括返済する仕組みです。

自宅を売却して賃貸物件として住み続けるリースバックに対し、リバースモーゲージは融資にあたります。

複数の方法を比較したうえで、ご自身のライフプランや希望にリースバックが適しているかどうかを検討しましょう。

契約内容をしっかり確認する

リースバックで起こり得るトラブルの多くは、契約内容の確認不足によるものです契約の際は、売却金額や家賃だけでなく契約内容の詳細をしっかり確認しましょう。

確認すべき主な項目は、以下のとおりです。

信頼できるリースバック事業者を選ぶ

トラブルを防ぐには、信頼できるリースバック事業者を選ぶことが重要です。リースバック事業者による説明や書類に分からない点があれば相談し、不安が残っている状態での契約は避けましょう。

信頼できるリースバック事業者を選べば、トラブルを防げるだけでなくスムーズな契約にもつながります。事業者を選ぶ際は、担当者が誠実に対応してくれるか、リースバックの実績が豊富にあるかなどに着目するとよいでしょう。

もしもリースバックのトラブルに巻き込まれた場合は？

リースバックでトラブルに巻き込まれてしまったときは、契約書類などをそろえてなるべく早く最寄りの消費生活センターに相談しましょう。

「188番」（消費者ホットライン）に電話すると、最寄りの市区町村や都道府県の消費生活センターなどを案内してくれます。

なお、消費生活センターは、消費生活相談員などの資格を持った相談員や、専門知識・経験を持つ相談員がトラブル解決のための支援をしてくれる機関です。全国に約800ヶ所設置されています。

トラブルを回避するためにリースバックの理解を深めてから活用しよう

リースバックは、自宅を売却して現金を受取り、その後は賃貸契約を結ぶことで自宅に住み続けられるサービスです。自宅に住み続けながらまとまった資金を受取れる、使いみちが自由などのメリットがあります。

いっぽう、リースバックの仕組みが複雑であり、十分に理解しないまま契約を結ぶとトラブルにつながる可能性もあります。リースバックを利用する際は、契約内容をしっかり確認して契約しましょう。

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