5年以内のマンション売却は税金が高い？税金の計算例や特例も紹介！

マンション売却でかかる税金

はじめに、マンションを売却するとどのような税金が発生するのかを見ていきましょう。マンション売却時に課される主な税金は次のとおりです。

各税金の詳細を解説します。

印紙税

印紙税は、取引で作成される契約書や領収書に課される税金で、契約書や領収書に収入印紙を貼って納税します。

マンション売却時には、売買契約書に印紙税が課されるため、金額に応じた収入印紙を貼って納付します。

なお、平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成された土地や建物の売買契約書は、軽減税率の適用対象です※。

※出典：国土交通省 「令和６年度 国土交通省税制改正概要 」

登録免許税

登録免許税は、不動産や会社の登記や登録などに課される税金で、売主と買主の両者が対象となる手続きに関して納税します。

マンションの売主が登録免許税を納税する場合は、たとえば住宅ローンでマンションに抵当権が設定されている場合です。抵当権とは土地や建物を担保とする権利で、通常、ローンなどの返済が滞ったときに対処するために設定されます。

マンションの売却時に住宅ローンを完済して抵当権を外す場合、抵当権抹消登記の手続きが必要です。不動産1個につき1,000円の収入印紙を用紙に貼り付けて、申請書とともに提出します。

消費税

消費税は商品の販売やサービスの提供に課される税金です。

通常、居住用に使っていたマンションの売却に消費税は課されません。

ただし、部屋の一部を事務所にしている場合などは、事業用の部分が消費税の対象となるので注意が必要です。

譲渡所得税

譲渡所得税は、土地や建物などを譲渡したときに課される税金です。

マンションを売却した利益に対して、所得税、住民税、復興特別所得税が課されます。マンション売却の利益に対する税金は分離課税となり、給与所得とは分けて税額を計算します。

所有期間5年以内のマンション売却で税金が高くなる理由

所有期間5年以内のマンション売却で税金が高くなるのは、譲渡所得税が高くなる傾向にあるからです。譲渡所得税が高くなる理由は、次の2つです。

各理由の詳しい内容を紹介します。

課される税率が高くなるから

マンションを売却して利益が出た場合、課される税率は所有期間によって異なります。

※ 2013年から2037年までの復興特別所得税を含む税率

所有期間が5年以内のマンションを売却した利益は、短期譲渡所得に区分されます。課される税率は所得税が30.630％、住民税が9％となり、合計した税率は39.630％です。

いっぽう、所有期間が5年を超えるマンションの売却利益は、長期譲渡所得に区分されます。課される税率は所得税が15.315％、住民税が5％、合計した税率は20.315％です。

上記のように、所有期間5年以内の税率（39.630％）と5年超の税率（20.315％）には、割合にして2倍弱の差があります。そのため、所有期間5年以下のマンションを売却すると、利益にかかる税金が高くなります。

要件を満たす特例が少なくなるから

所有期間5年以内のマンション売却で税金が高くなるもう1つの理由は、要件を満たす特例が少なくなるからです。

居住用財産は、私たちの生活を支える大切な基盤です。そのため、複数の税制上の優遇措置（特例）が設けられています。

ただし、各特例では所有期間に要件があるものがあり、所有期間が5年以内だと要件を満たす特例が減少します。

居住用財産に設けられた特例を、所有期間の要件に着目してまとめました。

たとえば、居住用のマンションを売った場合には、利益から最高3,000万円を控除できる特例が設けられています。この特別控除には所有期間の要件がありません。そのため、所有期間が5年以内でも控除が受けられます。

しかし、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例では、所有期間が5年を超える資産であることが要件となります。

この特例を適用できれば、居住用のマンションを売却して新たにマイホームを購入し、旧居宅の譲渡で損失が生じた場合に損益通算が可能です。

なお、所有期間が5年以内の場合は要件を満たすことができません。

そのほか、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例や、マイホームを売ったときの軽減税率の特例、特定のマイホームを買い換えたときの特例の場合も、要件を満たせないため適用できません。

上記のように、適用できる特例が少ないことが、所有期間5年以内のマンション売却時に税金が高くなる一因となっています。

マンションの売却で税金はどのくらいかかる？

マンションを売却したときの譲渡所得税は、次の2つの計算式で求められます。

収入金額とは、マンションの売却価格です。売却価格から取得費（マンションを購入した費用など）や譲渡費用、特別控除額を差し引いて、課税譲渡所得金額を計算します。

課税譲渡所得金額に税率をかけた金額が、譲渡所得税の税額です。以下では、所有期間が5年以内と5年超のケースに分けて、税額の一例を紹介します。

5年以内にマンションを売却した場合

自宅のマンションの所有期間が4年、売却価格が1億円、取得費が6,000万円、譲渡費用が200万円であった場合の譲渡所得税の計算例は次のとおりです。

所有期間が4年の場合は短期譲渡所得に区分されるため、課税譲渡所得金額に39.630％の税率が課されます。所得税や住民税を含めた税額の計算例は317万400円です。

5年を超えてマンションを売却した場合

次に、所有期間以外の条件を同じと仮定して、所有期間5年超のマンションを売却した場合を考えてみましょう。

自宅のマンションの所有期間が8年、売却価格が1億円、取得費が6,000万円、譲渡費用が200万円であった場合の譲渡所得税の計算例は次のとおりです。

もちろん、所有期間が長くなればそのほかの条件も変わってくるため、単純に比較できるものではありません。

しかし、税率の観点から考えると、所有期間5年以内の場合は317万400円、所有期間5年超の場合は162万5,200円と金額に大きな開きが生じます。

所有期間5年以内のマンション売却で利用できる節税方法

これまでご紹介したように、所有期間5年以内のマンション売却では、税金が高くなる傾向があります。

ただし、以下の特例を活用すると税負担の軽減につながります。

それぞれの特例を詳しく見ていきましょう。

居住用財産を譲渡した場合の特例を活用する

売却したマンションが自宅などの居住用財産であった場合は、所有期間に関係なく3,000万円の特別控除の特例が適用可能です。

4,000万円で購入した居住用のマンションを6,000万円で売却した場合など、利益が3,000万円以下であれば課税譲渡所得額が0円となり、譲渡所得税は発生しません。譲渡所得を計算するときは、忘れずに活用しましょう。

なお、居住用財産の特例を適用するときは、次の要件を満たす必要があります。

取得費加算の特例を活用する

取得費加算の特例は、相続したマンションを売却するときに、相続税の一定額を取得費に加算できる制度です。

マンションなどの不動産を相続した場合、相続した方の税負担は大きなものとなります。相続税の納税のために所有期間5年以内でマンションを売却する場合は、この特例を活用すると、相続税を取得費用として差し引くことが可能です。

所有期間5年以内のマンションを売却する方法の例

マンションを売却する際の方法には、以下の3つの種類が挙げられます。

仲介売却と直接買取は一般的なマンションの売却方法で、近年では、売却後も住み続けられるリースバックが注目されています。以下では、各売却方法の特徴とメリット・デメリットを解説します。

不動産会社を通じた仲介売却

仲介売却は、不動産会社に仲介を依頼して買主を探してもらい、マンションを売却する方法です。

仲介売却では、不動産会社が売主と買主の間に入って手続きや価格交渉を行います。売主は、不動産会社と一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約のいずれかの契約を結んで売却を進めます。

マンションの売却で仲介売却を選ぶメリット・デメリットは以下です。

仲介売却は、不動産会社を通じて幅広く買主を探せるため、好条件での売却が望める点がメリットです。

いっぽう、マンションの売り出しや販売活動で時間がかかるうえ、不動産会社に仲介手数料を支払うデメリットがあります。

不動産会社による直接買取

直接買取は、マンションを不動産会社に売却する方法です。仲介売却では不動産会社が仲介役を果たしますが、直接買取では不動産会社自体が買主になります。

マンションの売却で直接買取を選ぶメリット・デメリットは以下です。

直接買取は購入希望者を探す必要がないため、短期間での売却が可能で、仲介手数料が不要な点がメリットです。契約不適合責任（引渡し後に欠陥や不具合が見つかった際に負う責任）が免除される利点もあります。

直接買取のデメリットは、売却価格が相場価格と比較して安価になる点です。一部の不動産会社では、一戸建てのみ買取対応しているなど、買取ができない場合もあります。

リースバック

リースバックは、マンションを売却して代金を受取ったあと、家賃を支払ってそのまま住み続ける仕組みです。マンションの売買契約だけでなく、賃貸借契約も同時に結ぶ点で仲介売却や直接買取と異なります。

マンションの売却でリースバックを選ぶメリット・デメリットは以下です。

リースバックはリースバック事業者へマンションを売却するため、直接買取と同様に短期間での売却が見込めます。直接買取と異なり、売却後もマンションに住み続けられるため、売却で資金を得たいが生活環境を維持したい方に適した売却方法です。

リースバックには定期借家契約と普通借家契約があり、定期借家契約は期間満了により契約が終了して更新がありません（双方が合意すれば再契約は可能）。普通借家契約の場合は、正当な事由がない限り契約を更新して住み続けられます。

リースバックのデメリットは、売却価格が相場価格と比較して安価になる点です。リースバックを詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

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リースバックとは？メリットや利用する流れ、注意点をわかりやすく解説

所有期間5年以内のマンション売却をするときの注意点

所有期間5年以内のマンションを売却するときは、次の点に注意しましょう。

所有期間の算定に注意しましょう。所有期間は、マンションを売却した年の1月1日を基準に計算します。

たとえば、2020年6月1日に購入したマンションを2025年10月1日に売却した場合、売却した2025年の1月1日にはまだ所有してから5年が経過していません。

したがって、売却した時点で5年が経過していても、税金を計算するときは所有期間5年以下で計算されます。

また、オーバーローンにも注意しましょう。オーバーローンとは、抵当権を設定した不動産の価値が金融機関の融資額を下回る状態です。オーバーローンの状態にあると、マンションを売却しても住宅ローンなどの借入れを返済できません。

なお、オーバーローンは以下の記事で詳しく紹介しているので、あわせてご覧ください。

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マンションの売却は税金や売却後の生活も考慮しよう

マンションを売却するときには、印紙税や譲渡所得税などの税金がかかります。特に譲渡所得税は、所有期間が5年以下、5年超でかかる税率が異なるので注意しましょう。

マンションの売却は仲介売却や直接買取が一般的ですが、これらの方法では売却後の引越しが必要です。売却後もそのまま同じマンションに住みたいときは、リースバックもご検討ください。

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