リースバックの家賃（賃料）の決まり方・相場は？売却価格との関係や抑える方法も解説

リースバックとは

そもそもリースバックとは、自宅を売却してまとまった売却代金を受取り、賃貸借契約を結ぶことでその後も自宅に住み続けられるサービスです。自宅を売却したあとは、所有権がリースバック事業者に移り、毎月家賃を支払って住むことになります。

家賃は、リースバックを利用するかどうかを判断する際の重要な項目のひとつです。

リースバックの仕組みやメリット・デメリットについて、詳しくは以下の記事をご覧ください。

関連記事

関連記事

リースバックとは？仕組みやメリット、おすすめの方をわかりやすく解説

リースバックの家賃（賃料）の決まり方

リースバックの家賃を決めるのは貸主（リースバック事業者）です。一般的な賃貸物件とは違い、売却価格や期待利回りなどをもとに決まります。

売却価格

売却価格の相場は、市場価格のおおむね60%～80%程度です。不動産価格が低下するリスクや利用者が家賃を払えなくなるリスクなどを踏まえて設定されるため、通常の売却よりも低くなることが一般的です。

ただし、リースバックでは、売却価格が低いほど家賃を抑えられるため、一概にデメリットとはいえません。

期待利回り

期待利回りとは、物件価格に対してどれくらいの利益を期待するかをパーセンテージで表したものです。一般的には6～10%程度ですが、リースバック事業者によって異なります。

期待利回りは、立地や物件の状態によっても変わってきます。たとえば、都市部や人気の高い地域では期待利回りが低め、地方の物件や人気の低い地域では高めになることが一般的です。

また、築浅の物件は市場価格の下落リスクが高いため、期待利回りが高めになる傾向があります。

リースバックの家賃（賃料）の計算方法

リースバックの家賃設定には、一般的に「積算法」が用いられます。

積算法とは、対象不動産の価格（売却価格）を求め、これに期待利回りを乗じて得た金額に、必要経費などを加算して家賃を求める手法です。以下の式で算出できます。

計算式からわかるように、売却価格が高いほど家賃が高くなり、安ければ家賃を抑えられる仕組みです。

期待利回りから求められる家賃の相場

たとえば、売却価格が1,080万円・1,200万円の場合の家賃は、以下のように算出できます。なお、期待利回りは10%（年率）とします。

また、売却価格が同じ場合は、期待利回りが低いほど家賃も低くなります。たとえば、売却価格1,200万円、期待利回り8%（年率）として算出した場合の家賃は、以下のとおりです。

期待利回りが8%（年率）のケースでは、10%（年率）と比べて家賃が低いことがわかります。

期待利回りが6%・8%・10%（年率）のケースを例に家賃の相場を以下にまとめたので、ぜひ参考にしてください。

なお、上記は売却価格と期待利回りだけを考慮した目安であり、実際の算出方法はリースバック事業者によって異なります。

リースバックの家賃（賃料）が高いと言われる理由

リースバックの家賃は、一般的な賃貸物件の家賃と比べて高いと言われることがあります。理由は、主に以下の2つです。

売却価格などをもとに家賃が決まるため

リースバックの家賃が高いと言われる第一の理由は、家賃の決まり方が一般的な賃貸物件とは異なるからです。

通常、賃貸物件の家賃は間取りや築年数、建物の構造、周辺の家賃相場などをもとに設定されます。周辺相場より高い家賃を設定すると借り手がつきにくいため、一般的に他の条件が同じであれば家賃に大きな差はつきません。

一方、最初から借り手が決まっているリースバックでは、売却価格や期待利回りなどをもとに家賃が決まるため、周辺の家賃相場より高くなる場合があります。

また、一般的な賃貸物件と同様に、契約更新時に見直され、当初より高い家賃が請求される場合もあります。

AG住まいるリースバックでは、お客様の実際の利用事例として売却価格や家賃などをご紹介しています。詳しくは、こちらをご覧ください。

維持・管理費用も考慮されるため

リースバックの家賃が高いと言われるもうひとつの理由は、固定資産税などの維持・管理費用も考慮して決定されるからです。

リースバックで自宅を売却したあとは、買主であるリースバック事業者が固定資産税やマンションの管理費・修繕積立金などを負担するため、これらの維持・管理費用が家賃に反映されます。

リースバックの家賃（賃料）を抑える方法

リースバックでは、自宅を売却してまとまった現金を受取れますが、自宅の売却後は賃借人として毎月家賃を支払わなければなりません。家賃が高いと、家計を圧迫する可能性があります。

家賃の滞納が3ヶ月に達すると、賃貸借契約の解除が認められることが一般的です。

また、長く住めば支払総額が大きくなり、リースバックの売却価格を上回る可能性もあります。実際に、契約してから家賃の支払総額が数年で売却価格を超えてしまうことに気付き、トラブルになったケースもあります。

この章では、リースバックの利用を検討している方に向けて、家賃を抑えるポイントを2つ解説します。

複数社に査定を依頼して比較する

リースバック事業者を選ぶ際は、複数社に査定を依頼しましょう。

家賃を決める要素のひとつである期待利回りは、リースバック事業者によって異なります。

そのため、期待利回りが低い事業者を選ぶことで、家賃を抑えられる可能性があります。1社のみの査定で決めるのではなく、複数社に依頼して比較しましょう。

「AG住まいるリースバック」では、WEB上で無料査定を受け付けています（※）。納得のいく売却とするためにも、信頼できるリースバック事業者を選ぶことが大切です。

（※）無料査定をお申込みいただいた後でも、お客様の判断によりキャンセルが可能です。

売却価格を下げる

家賃を抑えたい場合は、あえて売却価格を下げることも検討しましょう。

通常、自宅を売却する際は、少しでも高く売りたいと考えます。しかし、リースバックでは、売却価格が高いほど家賃も上がる仕組みです。したがって、低めの金額で売却すれば、家賃を抑えられます。

また、買戻し価格が売却価格をもとに決まる点も把握しておきましょう。買戻し価格は、売買時の経費やリースバック事業者の利益が上乗せされるため、一般的に売却価格よりも高くなります。将来自宅を買戻したいと思っても、予算によっては買い戻せない可能性もあります。

リースバック事業者によって異なりますが、買戻し価格の相場は売却価格の110%～130%程度です※。

売却価格を下げて契約すれば、将来買い戻す際の価格も抑えられるでしょう。

※場合によっては140％程度になることもあります。

リースバックの家賃（賃料）に関する注意点

リースバックの家賃は、自宅売却後の家計に大きく関わる重要な項目です。契約前に以下の2つの注意点を押さえましょう。

住宅ローンの残債が多いと家賃が高くなりやすい

住宅ローンが多く残っている物件は、家賃が高くなりやすい傾向があります。

住宅ローンが残っている状態でリースバックを利用するには、売却価格が残債を上回る「アンダーローン」の状態でなければならないからです。

リースバックを利用する際も、通常の売却と同様に抵当権を抹消する必要があります。売却価格が住宅ローンの残債を下回る「オーバーローン」の場合、不動産に設定されている抵当権を抹消できないため、自宅を売却できません。

残債が多い場合は、抵当権抹消のために売却価格を高くする分、家賃も高くなるか、別途自己資金の用意が必要になるでしょう。

契約前に家賃を払い続けられるかシミュレーションする

リースバックを利用すると、毎月家賃の支払いが発生します。契約後に後悔しないためにも、住みたい期間にわたって家賃を払い続けられるかどうかをシミュレーションしたうえで契約しましょう。

「配偶者が亡くなり年金が減った」など、収入が減少する可能性も踏まえた検討が大切です。

関連記事

関連記事

リースバックで起こり得るトラブル事例12選！後悔しないための対策も紹介

家賃の決まり方に着目してリースバック事業者を選ぼう

通常、賃貸物件の家賃は間取りや築年数、建物の構造、周辺の家賃相場などをもとに設定されます。しかし、最初から借り手が決まっているリースバックでは、売却価格や期待利回りをもとに決まることが一般的です。

売却価格が高ければ、売却時に受取れる金額は大きくなりますが、毎月の家賃負担が重くなります。

リースバックで後悔しないためには、家賃設定の仕組みを理解し、住みたい期間にわたって払い続けられる家賃で契約することが重要です。

リースバック事業者を選ぶ際は、複数社に査定を依頼して比較しましょう。また、あえて低い売却価格で売却することも手段のひとつです。

リースバックの利用を検討している方は、AG住まいるリースバックにご相談ください。AG住まいるリースバックは、総合的な金融サービスを提供するアイフルグループのリースバックサービスです。

AG住まいるリースバックでは、周辺相場も考慮して家賃を算出しています。お客様の利用事例（売買価格や家賃など）をこちらでご紹介しているので、あわせてご覧ください。

リースバックの売買価格や家賃に不安がある方は、平日9:30～18:00まで電話でお問合せいただけます。また、WEBにてご来店不要の無料査定も受け付けています。ぜひご検討ください。