リースバックの家賃設定の仕組みは？買取価格との関係や抑える方法を解説

リースバックの家賃は買取価格から決まる

リースバックの家賃は、買取価格をもとに算出されます。

そもそもリースバックとは、自宅を売却してまとまった売却代金を受取り、賃貸借契約を結ぶことでその後も自宅に住み続けられるサービスです。自宅を売却したあとは、所有権がリースバック事業者に移り、毎月家賃を支払って住むことになります。

家賃は、リースバックを利用するかどうかを判断する際の重要な項目のひとつです。

リースバックの買取価格の相場

リースバックの買取価格の相場は、市場価格の60%～80%程度です。

リースバックの買取価格は、不動産価格が低下するリスクや、利用者が家賃を払えなくなるリスクなどを踏まえて設定されます。したがって、通常の売買よりも低くなるのが一般的です。

ただし、リースバックでは、買取価格が低ければ家賃を抑えられるため、一概にデメリットとはいえません。

リースバックの家賃設定の仕組み

リースバックの家賃を決めるのは貸主（リースバック事業者）ですが、家賃設定の方法は一般的な賃貸物件と異なります。

通常、賃貸物件の家賃は間取りや築年数、建物の構造、周辺の家賃相場などをもとに設定されます。周辺相場より高い家賃を設定すると借り手がつきにくいため、一般的に他の条件が同じであれば家賃に大きな差はつきません。

しかし、最初から借り手が決まっているリースバックでは、貸主と借主の双方が納得していれば問題がないため、周辺の家賃相場に必ずしも合わせる必要はありません。

そのため、リースバックでは、買取価格や期待利回りなどをもとに家賃が決まります。

期待利回りとは、物件価格に対してどれくらいの利益を期待するかをパーセンテージで表したものです。多くの場合6～10%程度ですが、リースバック事業者によって異なります。

また、期待利回りは、立地や物件の状態によっても変わってきます。たとえば、都市部や人気の高い地域では期待利回りが低め、地方の物件や人気の低い地域では高めになるのが一般的です。また、築浅の物件は市場価格の下落リスクが高いため、期待利回りが高めになる傾向があります。

なお、リースバックの契約後は、貸主（リースバック事業者）が固定資産税などの税金や保険料、修繕費などの費用を負担しなくてはなりません。そのため、これらの維持・管理費用も考慮して家賃が決定されます。

リースバックの家賃の計算方法

リースバックの家賃設定には、一般的に「積算法」が用いられます。

積算法とは、対象不動産の価格（買取価格）を求め、これに期待利回りを乗じて得た金額に、必要経費などを加算して家賃を求める手法です。以下の式で算出できます。

買取価格×期待利回り（年率）÷12ヶ月

計算式からわかるように、買取価格が高いほど家賃は高くなり、安ければ家賃も抑えられる仕組みです。

たとえば、買取価格が1,080万円・1,200万円の場合、以下のように算出できます。なお、期待利回りは10%（年率）とします。

買取価格1,080万円
1,080万円×10%÷12ヶ月＝9万円

買取価格1,200万円
1,200万円×10%÷12ヶ月＝10万円

また、買取価格が同じ場合は、期待利回りが高いほど家賃も高くなります。たとえば、買取価格1,200万円、期待利回り8%（年率）として算出すると、以下のとおりです。

1,200万円×8%÷12ヶ月＝8万円

期待利回りが8%（年率）のケースでは、10%（年率）と比べて家賃が低いことがわかります。

リースバックの家賃が高い理由

リースバックの家賃は、買取価格などをもとに算出されるため、周辺の家賃相場より高い場合があります。また、契約更新時に見直され、当初より高い家賃が請求される場合もあります。

たとえば、住宅ローンが多く残っている物件は、家賃が高くなりやすいため注意が必要です。

リースバックの買取価格が住宅ローンの残債を下回っている「オーバーローン」の場合、不動産に設定されている抵当権を抹消できず、自宅を売却できません。

リースバックを利用する際も、通常の売却と同様に抵当権を抹消する必要があります。つまり、住宅ローンが残っている状態でリースバックを利用するには、買取価格が残債を上回る「アンダーローン」でなくてはなりません。

残債が多い場合は、抵当権抹消のために買取価格を高くする分家賃も高くなるか、別途自己資金の用意が必要になるでしょう。

リースバックの家賃設定を抑える方法

リースバックでは、自宅を売却することでまとまった現金を受取れますが、自宅の売却後は賃借人として毎月家賃を支払わなくてはなりません。家賃が高いと、家計を圧迫する可能性があります。

家賃の滞納が3ヶ月に達すると、賃貸借契約の解除が認められるのが一般的です。

また、長く住めば支払総額が大きくなり、リースバックの売却価格を上回る可能性もあります。実際に、契約してから家賃の支払総額が数年で売却価格を超えてしまうことに気付き、トラブルになったケースもあります。

リースバックで後悔しないためにも、住みたい期間にわたって家賃を払い続けられるのかシミュレーションしたうえで契約することが重要です。

家賃が上がらなかった場合も、「配偶者が亡くなり年金が減った」などの理由で支払えなくなる可能性もあります。収入が減少する可能性も踏まえ、支払い続けられるか検討しましょう

リースバックの利用を検討している方に向けて、家賃を抑えるポイントを2つ解説します。

複数社に査定を依頼して比較する

リースバック事業者を選ぶ際は、複数社に査定を依頼しましょう。

家賃を決める要素のひとつである期待利回りは、リースバック事業者によって異なります。

そのため、期待利回りが低い事業者を選ぶことで、家賃を抑えられる可能性があります。1社のみの査定で決めるのではなく、複数社に依頼して比較しましょう。

「AG住まいるリースバック」では、WEB上で無料査定を受け付けています（※）。納得のいく売却とするためにも、信頼できるリースバック事業者を選ぶことが大切です。

（※）無料査定を申込みいただいた後でも、お客様の判断によりキャンセルが可能です。

買取価格を下げる

家賃を抑えたい場合は、あえて買取価格を下げることも検討しましょう。

通常、自宅を売却する際は、少しでも高く売りたいと考えます。しかし、リースバックでは、買取価格が高いほど家賃も上がる仕組みです。したがって、低めの金額で売却すれば、家賃を抑えられます。

また、買戻し金額が買取価格をもとに決まる点も把握しておきましょう。買戻し価格は、売買時の経費やリースバック事業者の利益が上乗せされるため、一般的に買取価格よりも高くなります。将来自宅を買戻したいと思っても、予算によっては買い戻せない可能性もあります。

リースバック事業者によって異なりますが、買戻し価格の相場は買取価格の110%～130%程度です。

買取価格を下げて契約すれば、将来買い戻す際の価格も抑えられるでしょう。

家賃の決まり方に着目してリースバック事業者を選ぼう

通常、賃貸物件の家賃は間取りや築年数、建物の構造、周辺の家賃相場などをもとに設定されます。しかし、最初から借り手が決まっているリースバックでは、買取価格や期待利回りをもとに決まるのが一般的です。

買取価格が高ければ、売却時に受取れる金額は大きくなりますが、毎月の家賃負担が重くなります。

リースバックで後悔しないためには、家賃設定の仕組みを理解し、住みたい期間にわたって払い続けられる家賃で契約することが重要です。

リースバック事業者を選ぶ際は、複数社に査定を依頼して比較しましょう。また、あえて低い金額で売却するのも手段のひとつです。

リースバックの利用を検討している方は、AG住まいるリースバックにご相談ください。AG住まいるリースバックは、総合的な金融サービスを提供するアイフルグループのリースバックサービスです。

AG住まいるリースバックでは、周辺相場も考慮して家賃を算出しています。リースバックの買取価格や家賃に不安がある方も、まずはお気軽にご相談ください。平日9:30～18:00まで、電話でのお問合せがご利用いただけます。

また、WEBにてご来店不要で手続きできる無料査定も受け付けています。ぜひご利用ください。