リースバックの買い戻しとは？仕組みや価格の目安、利用する流れを紹介

リースバックとは？

リースバックとは、自宅を売却して代金を受取り、売却後はその自宅を借りて家賃を支払い、引き続き住み続けるサービスです。

自宅の売買契約と賃貸借契約が一体となっており、自宅などの不動産を売却してまとまった資金を用意したいけれど、住み慣れた環境は変えたくない方などの選択肢といえます。

リースバックは、一般的に、利用対象者の年齢制限はなく、代金の使いみちにも制限がありません。

不動産を売却する際は、その買主を探すために一定の期間がかかりますが、リースバックを利用する場合は、リースバック事業者が物件を買い取るため、比較的短期間（早期の場合2週間～1ヶ月程度）で、不動産を売却することができる点もメリットです。

なお、リースバックは契約内容により、一旦、売却した自宅を買い戻せる場合もあります。

リースバックについてより詳しく知りたい方は以下の記事もあわせてご覧ください。

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リースバックとは？メリットや利用する流れ、注意点をわかりやすく解説

リースバックの買い戻しの仕組み

リースバックを利用して自宅を売却した場合の自宅の買い戻しは、契約時に賃貸借契約期間満了後に自宅を買い戻せる条件を自宅の売買契約に盛り込む方法により行われます。

契約の方法は、大きく「再売買の予約」と「買い戻しの特約」に分かれます。それぞれの違いを表にまとめました。

例えば、自宅の売買契約締結時に、売却した自宅を改めて購入することを予約する再売買予約をセットで契約しておくと、将来的に事前に決定した買い戻し価格や期間内で買い戻すことができます。

リースバックの再売買予約と買い戻しの特約の違い

それでは、再売買予約と買い戻しの特約の2つの方法にはどのような違いがあるのでしょうか。以下では、契約のタイミングや買い戻しの期間・価格の観点から違いを解説します。

契約のタイミング

再売買予約と買い戻しの特約は、契約するタイミングに違いがあります。

再売買予約は、必ずしも売買契約と同時にする必要はありません。例えば、売買契約時に買い戻しの意向はなかったが、契約後に買い戻したいと思った場合、相手方の同意を得ることができれば、法律上、再売買予約が可能です。

一方、買い戻しの特約は、売買契約書上の特約として記載されます。そのため、契約後に締結することはできず、基本的に売買契約と同じタイミングで締結されます。

買い戻しの期間や価格

再売買予約と買い戻しの特約で大きく異なる点は、買い戻しの期間と価格です。

再売買予約では、買い戻すための金額や期間は、当事者間で自由に決められます。

一方、買い戻しの特約の場合、買い戻しができる期間は、最長でも10年です。契約書で期間を定めなかった場合は、買い戻しができる期間は、5年が期限です。

例えば、賃貸借契約期間として15年を希望する場合、買い戻しの特約では10年を超えてしまうので、買い戻しができなくなるケースも考えられます。そのため、リースバックを利用した場合に、買い戻しを希望する場合には、契約内容を当事者の事情に合わせられる再売買予約が採用される場合が多くなっています。

また、自宅を買い戻すための金額は、売却価格と契約費用を足した金額となります。（別段の合意をした場合は、その合意により定められた金額）なお、互いの合意で設定した金額は、後からの減額は可能ですが、増額はできません。

リースバックの買い戻し価格の目安

リースバックを利用した場合の買い戻し価格は、契約内容により様々ですが、リースバック契約締結時の自宅売却価格に、10～30%が上乗せされた金額が目安とされています。

例えば、リースバックを利用しての自宅売却価格が2,000万円であった場合、買い戻し価格の目安は以下のとおりです。

自宅売却価格に、上記の割合の金額が上乗せされる理由は、リースバック事業者に以下の費用が発生するためです。

実際に上乗せされる費用は、リースバック事業者により異なります。ただし、不動産取引では様々な費用が発生し、売却された自宅に課される税金も高額となりやすいため、買い戻し価格は、自宅売却価格よりも高くなる傾向です。

リースバックの買い戻しの流れ

リースバックを利用した場合の買い戻しは、一度リースバック事業者へ自宅を売却し、将来的に再度自宅を買い戻す仕組みです。リースバックの利用から買い戻しまでの一般的な流れは以下のとおりです。

リースバックの利用は、リースバック事業者と契約内容を相談するところからはじまります。リースバックを利用して、自宅を売却したいこと、将来的に買い戻しする意向があることなど、ご自身の希望を、リースバック事業者に伝えましょう。

リースバックを利用する場合、自宅を仮査定と本査定の2つの段階に分けて査定します。仮査定は、自宅の基本情報や周辺の相場などから見積りを行う書類上の査定です。この仮査定が実施された後、担当者が、実際に現地を訪問する本査定が行われ、自宅の最終的な売却価格や家賃が提示されます。

自宅の売却価格や家賃という契約の条件などで、リースバック事業者と合意すると、契約が締結されます。この契約を締結する際、買い戻しを希望する場合は、契約内容に買い戻しに関する内容が盛り込まれているかを確認しましょう。

契約が締結されたあと、リースバック事業者から売却代金が支払われ、自宅の賃貸が開始します。賃貸期間中は、自宅の所有権はリースバック事業者に移り、固定資産税や火災保険料はリースバック事業者が支払います。

最後は、リースバック事業者から自宅を買い戻す段階です。自宅を買い戻すための資金を準備し、リースバック事業者と取り決めた内容に従って、自宅の所有権を買い取ります。

リースバックの買い戻しが役立つケース

リースバックの買い戻しは、以下のようなケースで役立ちます。

リースバックは自宅を活用して資金調達ができ、売却後も家賃を支払うことで、賃貸物件として今の自宅に住み続けられる仕組みです。

ただし、やむを得ない事情で自宅の所有権を手放してしまったものの、長年住み慣れた自宅に愛着を感じ、将来的には所有権を手元に戻したいと考える方もいるかもしれません。リースバックの買い戻しは、そのような方の選択肢となる方法です。

リースバックの買い戻しが難しいケース

リースバックを利用して売却した自宅は、自宅の売買契約書に記載された条件を満たせば、買い戻しが可能ですが、買い戻しが難しいケースもあります。ここでは、自宅の買い戻しが難しい3つのケースをピックアップして紹介します。

買い戻しが売買契約書に設定されていない

リースバック物件の買い戻しは、当然の権利ではありません。再売買予約を取り交わしたり、買い戻しの特約が売買契約書に明記されていたりしなければ、買い戻しができない可能性がある点に注意が必要です。

将来的な買い戻しを希望する場合は、事前に契約内容を確認し、再売買予約を取り交わす又は買い戻しの特約が記載されているかを確認しましょう。

家賃を滞納している

リースバックを利用して自宅を売却した後の自宅の家賃の滞納が、賃貸借契約書の違反事項として記載されているにもかかわらず、家賃を滞納した場合は、売買契約に買い戻しに関する項目が明記されていても買い戻せなくなる場合があります。

そのほか、家賃の長期滞納は賃貸借契約の解除につながり、自宅から引っ越ししなければならなくなる可能性もあるので注意が必要です。

リースバックを利用する際は、無理のない範囲で家賃が設定されるよう、事前にシミュレーションを行いましょう。

買い戻しに必要な資金を用意できない

リースバックを利用して自宅を売却した後、自宅の買い戻しを希望するためには、自宅を買い戻すための資金が必要です。もし資金が用意できなければ、買い戻しもできないので注意しましょう。

また、リースバックを利用して自宅の売却をした場合の買い戻しは、買い戻しを行うことができる期間が定められることが一般的です。買い戻しの特約の場合は最長10年（定めがなければ5年）、再売買予約の場合は、あらかじめ決められた期間に買い戻しを行うことが通常です。

したがって、将来的な買い戻しを検討する場合は、準備が必要な資金と期間を考慮して、計画的に資金を確保しましょう。

自宅を買い戻すための資金の確保ためには、貯金をする又は売却代金から、必要な分だけを使用して、残りの金額を買い戻しの資金として残しておくなどの方法があります。

リースバックの買い戻しの注意点

最後に、リースバックの買い戻しの注意点を解説します。

それぞれ、詳しく見ていきましょう。

買い戻しの内容を売買契約書に明記する

先述したように、自宅の買い戻しは、リースバック事業者との約束事です。口頭で済ますのではなく、売買契約書に買い戻しに関する内容を、きちんと、売買契約書に明記しておきましょう。

売買契約書に記載しておけば、後でリースバック事業者とトラブルになる事態も防ぎやすくなります。

自宅の買い戻しを希望する場合には、安心してリースバックを利用するため、売買契約の内容をきちんと確認することは、とても大切なポイントです。

売買契約前に買い戻しの条件を確認する

契約内容を確認する際には、買い戻しの具体的な条件も確認しましょう。

特に、「いつまでに」、「いくらで」、自宅を買い戻せるかの確認は重要な項目です。自宅の買い戻しの時期や価格を確かめ、ご自身が資金を準備できる期間か、ご自身が支払える金額かを慎重に検討する必要があります。

なお、買い戻しの時期と金額には、固定と変動の考え方があります。

固定の場合は、自宅の買い戻しの契約時に、時期や金額をあらかじめ決めておく方法です。一方、変動の場合は、買い戻しの時期を自由に決められ、買い戻すための金額は、不動産市場の影響などにより変化します。

どちらにもメリットとデメリットがあるため、不明な点がある場合は、契約を締結するリースバック事業者と相談し、契約内容を十分に確認しましょう。

買い戻しまで住み続けられるかを確認する

リースバックを利用する際は、自宅を買い戻すまで、自宅に住み続けられるかも確認しましょう。

売却した自宅を借りる場合の賃貸借契約方法には、「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。

普通借家契約は2年間など期間を定めて契約しますが、正当な事由がない場合には借地借家法第28条の定めにより、一方的に解約されることはありません。

ただし、定期借家契約の場合、再契約により更新は可能ですが、期間満了により契約は終了します。借主が引き続き住み続けたくても、「法律上」、貸主が更新に応じる必要がありません。

自宅の買い戻しを望んでいても、上記のように契約の種類によっては、自宅を買い戻すことができず、自宅に住み続けられない可能性も考えられます。リースバックを利用して、自宅の売買契約を締結する際は、ご自身の要望をリースバック事業者に伝え、買い戻しまで住み続けられる内容か把握しておきましょう。

リースバックの買い戻し時に住宅ローンは組める？

リースバックの買い戻し時は、一定の資金が必要です。金額が高額になるため、住宅ローンを組みたいと考える方もいるかもしれません。

住宅ローンは商品ごとに条件が設定されており、審査が実施されます。リースバックの買い戻し時の住宅ローンに対応する金融機関もありますが、対応していない金融機関もあり、審査を通過できないケースも多いため、注意が必要です。

リースバックで確実に買い戻すためには？

リースバックを利用した場合の自宅の買い戻し価格は、自宅売却価格よりも高く設定される傾向にあり、自宅を買い戻すためには、家賃を支払いながら資金を準備しなければならないことから、自宅の買い戻しに関する契約を結ぶ際は、将来的に準備が可能な価格設定が重要です。

リースバック事業者によっては、リースバックで自宅を賃貸する期間が長いほど、自宅の買い戻し価格が抑えられる場合もあります。自宅の買い戻しの条件は、リースバック事業者によって異なるため、ご自身の希望する条件に合う事業者選びも大切です。

リースバックの買い戻しは事前の確認が大切

リースバックでは、再売買予約や買い戻しの特約などの方法で、一度売却した物件の買い戻しが可能です。契約内容を柔軟に設定できることから、リースバックでは再売買予約が採用されるケースが多くなっています。

ただし、買い戻しは当然の権利ではなく、利用者とリースバック事業者の約束です。売買契約書に明記される内容を事前に確認しましょう。買い戻しを設定していないリースバック事業者もあるため、事業者選びもポイントです。

AG住まいるリースバックでは、将来的な買い戻しが可能なリースバックサービスを提供しています。売却代金の使いみちは自由で、老後資金の確保や住宅ローンのご返済など、さまざまな用途で利用できます。

また、公式サイトでは、かんたんな必要項目の入力で資料請求が可能です。買い戻しを含めたリースバックをご検討の場合は、ぜひAG住まいるリースバックまでお問合わせください。