リースバックは自己破産しても自宅に住める？詐害行為にならないための対策も解説

自己破産しても家に住み続ける方法はある？

自己破産とは、返済できなくなった借金を裁判所に申し立てをし、免除してもらう手続きです。そのため、自己破産するとその人は借金の返済義務はなくなり、すべての借金がなくなります。

一方で、所有している財産は、生活に必要な最低限の資金などを除いてすべて処分し、債権者に返済していくプロセスが行われます。そのため、自宅も手放すことになります。

ただし、リースバックという方法を利用すれば、自己破産しても自宅に住み続けられる可能性があります。

自己破産前の名義変更は詐害行為にあたる

自宅に住み続けるために、自己破産の前に名義を自分以外の人、たとえば家族などに変更すればよいのではと考える方もいるかもしれません。

しかし、自己破産する前の名義変更は「詐害行為」にあたり、債権者によって取り消されます。

詐害行為とは、財産を意図的に減少して債権者の権利を損なわせる行為を言い、自己破産する前の名義変更はこれに当たる恐れがあるのです。

自己破産前に名義変更をしても自宅を残すことができないだけでなく、債務の返済義務が免除される「免責」の許可が下りない可能性もあるので注意が必要です。

リースバックとは？

そもそもリースバックとは、自宅を売却して現金を受取り、その後は借主として自宅に住み続けられるサービスです。

物件の査定などの手続き後に売買契約を取り交わし、リースバック事業者に自宅を売却、売却代金を一時金で受取ります。売買契約と同時に賃貸借契約を結び、リースバック事業者に毎月リース料（家賃）を支払うことで自宅に住み続けられる仕組みです。

売却後の所有権は買主であるリースバック業者に移るため、リースバックを利用して住む家はご自身の財産ではなくなります。そのため自己破産しても処分の対象にはなりません。

自己破産時にリースバックを活用するメリット

自己破産時にリースバックを活用する主なメリットは、以下の通りです。

それぞれについて、詳しくみていきましょう。

自己破産しても住み慣れた自宅に住み続けられる

リースバックを利用した場合、自己破産して自宅を売却したあとも住み慣れた家に住み続けられます。

一般的に、自己破産すると借金が0となり返済義務はなくなりますが、生活に必要な最低限の資金などを除き、保有する財産を手放さなくてはなりません。持ち家がある場合は処分して返済に充てられます。

しかし、リースバックを利用すると売却によって所有権がリースバック事業者に移り、その後は借主としてこれまで通りの生活を続けられます。

一般的に賃貸物件として借りている家は、自己破産しても退去を命じられることはありません。基本的に、家賃の滞納を続けるなどがなければ住み続けられると考えてよいでしょう。

自宅の売却が近所に知られにくい

リースバックを利用しても、自宅の売却が近所の方に知られる心配は基本的にありません。

しかし、自己破産して自宅が競売にかけられた場合、裁判所やWEBで競売物件の情報が公開されます。そのため、近所の方や知人などに競売にかけられていることを知られる可能性があります。

一方、リースバックではそもそも競売物件となるわけではありません。自宅を売却する相手がリースバック事業者と決まっているため、一般の販売活動も行われません。

売却後は自宅の所有権がリースバック事業者に移りますが、退去せずにこれまで通りの生活を続けられるため、近所の方や知人に売却が知られにくいというメリットがあります。

固定資産税などの負担がなくなる

リースバックを利用すれば、固定資産税や都市計画税を納める必要がなくなります。なぜなら、自宅の売却によって所有権がリースバック事業者に移るためです。

ただし、リースバックを利用して借主として住む場合、設備が壊れた際の修繕費を負担しなければならない場合があります。また、通常の賃貸借契約と同様に、退去時の原状回復義務が発生する場合もあります。

自己破産時にリースバックを活用する際の注意点

リースバックを利用できれば、自己破産をしても自宅に住み続けられる場合があります。しかし、自己破産に伴うリースバックの利用は容易ではありません。リースバックの利用を検討する際は、以下の点に注意しましょう。

リースバックの売却代金は債務の返済に充てられる

リースバックを利用して自宅を売却すると、売却代金が一時金で支払われます。

しかし、自己破産をすると、リースバックの売却代金は債務の返済に充てられます。売却後は毎月家賃の支払いが発生しますが、売却代金を家賃に充てることはできないため、注意が必要です。

家賃が支払えなくなれば、自宅に住み続けるのが難しくなり、退去せざるを得ません。当初の賃貸借契約にもよりますが、家賃の滞納には注意が必要です。

リースバックの家賃は、売却価格などをもとに決まります。一般的に、売却価格が高いほど売却後に支払う家賃の負担も大きくなります。

自己破産をすると借金はなくなりますが、財産は原則として処分されるため、家賃を支払い続けられるのかを慎重に検討する必要があります。

相場より低く売却すると、詐害行為とみなされる可能性がある

リースバックを利用して自宅を相場より低い価格で売却した場合、詐害行為とみなされるおそれがあります。

リースバックでは、売却価格が高いほど家賃の負担も大きくなります。そのため、あえて低い価格で売却することで家賃を抑えようと考えるかもしれませんが、それには注意が必要です。

債権者は、債務者の持ち家を少しでも高く売って債権を回収したいと考えます。そのため、相場より低い価格で売却すると、債権者から詐害行為にあたるとして契約の取り消しを請求される可能性があります。

リースバックの売却価格は、不動産価格の低下リスクや売却時のコストなどを踏まえて設定されるため、市場価格よりも低くなるのが一般的です。また、売却後の家賃を抑えようとすると売却価格も低くなります。

反対に、詐害行為とみなされないよう高く売却しようとすれば、家賃の負担が重くなり自己破産後の生活を圧迫しかねません。

自己破産に伴ってリースバックを利用する際は、複数社に査定を依頼し、適正な価格で売却することが重要です。

破産管財人の許可を得る必要がある

自己破産に伴いリースバックを利用する際は、破産管財人の許可をとる必要があります。

破産管財人とは、破産手続きの開始決定と同時に裁判所によって選任され、破産者が有する財産の管理や処分をする人で、通常は弁護士が務めています。

破産管財人には、破産者の財産を処分して債権者に配当する役割があります。そのため、不当に低い価格での売却だと判断されれば、承諾は得られない可能性もあります。

なお、破産管財人が選任されるのは、管財事件として扱われる場合です。具体的には、財産の価額が手続き費用の額を超えると見込まれる場合や、免責不許可事由の存在が疑われる場合などが該当します。免責許可が下りない可能性があるのは、以下のようなケースです。

住宅ローンの残債によっては利用が難しい

住宅ローンが残っている状態でリースバックを利用する場合は、残債が売却価格を下回っていなければなりません。それは、通常の売買と同様に、住宅ローンを完済して「抵当権」を抹消しなければ自宅を売却できないためです。

抵当権とは、住宅ローンを契約する際に住宅の建物や土地に金融機関が担保権を設定することです。金融機関は所有者の返済が滞った場合、不動産を競売にかけて売却することができます。抵当権がついたままの物件は基本的に売買できません。

残債が売却価格を上回っている場合は、金融機関に抵当権を抹消してくれないか交渉する必要があります。しかし、金融機関は債権を回収するためになるべく高く売却したいと考えます。つまり金融機関の同意が得られなければ、リースバックの利用はできません。

自己破産時にリースバックした自宅を買い戻すことはできる？

リースバックの契約内容によっては、一度手放した自宅を買い戻せる場合があります。自宅を買い戻せば所有権がご自身に戻るため、買戻し以降は家賃を支払う必要がありません。

将来的に買戻しを希望する場合は、買戻し特約を付けて契約する、または売買予約契約（将来、売買契約を成立させることを約束する契約）を取り交わす必要があります。

ただし、リースバックした自宅を自己破産後に買い戻すのは容易ではありません。買戻し価格は、一般的に売却価格よりも高く設定されるため、必要な資金を用意できなければ買戻しは難しいでしょう。

また、買戻しの際も場合によっては住宅ローンを組めますが、金融機関の審査に通過する必要があります。

しかし、信用情報機関に自己破産の情報が残っている期間は、基本的にローンの審査には通過できません。ローンの申込みを受けた金融機関は必ず信用情報を照会し、これまでの取引などに問題がないかを確認するためです。

なお、自己破産の情報は、信用情報機関に約5～7年間登録されます。

リースバックなら自己破産しても自宅に住み続けられる

自己破産すると、所有している自宅は原則として処分されますが、リースバックを利用すれば自己破産して自宅を売却したあとも自宅に住み続けられる可能性があります。また、近所の方や知人に知られず売却できるのもメリットです。

ただし、相場よりも低い価格で売却すると、詐害行為として契約を取り消される可能性があります。破産管財人の承諾を得られなければ、リースバックの利用はできません。

また、リースバックの売却代金は返済に充てられます。そのため、自己破産後に家賃を支払っていけるかどうかもリースバックの利用を検討する際の重要な事項です。

このように、自己破産に伴うリースバックの利用には多くの課題があるため、専門家と相談しながら慎重に進めていく必要があります。

AG住まいるリースバックは、上場企業であるアイフルのグループ企業が提供するリースバックサービスです。リースバックの利用に関して不安がある方は、まずはお気軽にご相談ください。