リースバックはオーバーローンでも利用できる？方法や注意点を解説

アンダーローンとの違い

アンダーローンとは、住宅ローンの残債が住宅の売却価格を下回る状態です。

アンダーローンの場合は、問題なくリースバックを利用できます。なぜなら、住宅を売却すれば、売却代金で住宅ローンを完済できるからです。

たとえば、リースバックで自宅を売るときの売却価格が1,500万円で、住宅ローンの残債額が1,000万円の場合を考えてみましょう。この場合、自宅を売ることで住宅ローンを完済できるため、基本的には問題なくリースバックを利用できます。

不足分の資金をご自身で用意する

オーバーローンの場合、不足分の資金（現金）をご自身で用意して住宅ローンを完済できれば、リースバックを利用できる場合があります。

たとえば、リースバック利用時の自宅の売却価格が1,500万円で住宅ローンの残債が2,000万円のオーバーローンの場合を考えてみましょう。この場合、500万円を追加で用意できれば住宅ローンを完済できるため、リースバックの利用が可能です。

ただし、リースバックの利用を検討している方の多くは資金不足に悩んでいます。そのため、不足分の数百万円ほどの資金をご自身で調達するのは容易ではないでしょう。

資金を準備できなければリースバックを利用できませんが、自己資金で住宅ローンを完済できたとしても、売却後には家賃を支払うことになります。

手元の資金を住宅ローンの完済に費やした結果、家賃を支払い続けるのが難しくなれば、リースバックの利用は厳しいです。

任意売却後にリースバックする

任意売却をすれば、住宅ローンが残った状態でリースバックを利用できる可能性があります。任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になったときに、債権者（金融機関）に交渉して抵当権を外してもらい、法的手続き（競売）によらない方法で自宅を売却する方法です。

先述のとおり、通常住宅ローンの契約には抵当権が設定されており、これにより実質的に住宅ローンの借主は勝手に自宅を売却できない仕組みとなっています。

しかし、リースバック事業者が提示する売却価格で金融機関が任意売却に合意した場合、リースバックの売却価格に合わせて抵当権が抹消されるため、リースバックが可能になります。

自宅が競売にかけられた場合、売却価格は市場価格の6～7割前後となるのが一般的です。

いっぽう、任意売却は市場価格の8～9割程度で売却できる場合が多いため、金融機関は競売よりも多くの債権を回収できる見込みがある任意売却に合意する場合があります。

ただし、リースバック事業者が提示する売却価格で金融機関の合意が得られなければ、リースバックを利用できない点には注意してください。

また、リースバック事業者によっては、そもそも任意売却後のリースバック利用を受け付けていない場合もあります。任意売却ではオーバーローンの場合も売却が可能ですが、売却後に家賃を支払えなくなるリスクが高いためです。

任意売却とリースバックの違いについては、以下の記事で詳しく解説しているため、参考にしてください。

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金融機関で任意売却の合意を得る方法

任意売却後のリースバックができない事業者もありますが、オーバーローンでリースバックをしたい場合は、一度住宅ローンを契約している金融機関に相談してみるのがおすすめです。

まずは、リースバック事業者に査定を依頼し、住宅の価値を出してもらいましょう。その後、金融機関に査定金額が記載された書類を提示し、任意売却に合意してもらえるかどうかを相談してください。

リースバックの利用を検討しており、オーバーローンの可能性があって任意売却を検討している場合は、まずリースバック事業者に相談してみましょう。場合によっては、適切な対策方法を教えてもらえる可能性があります。

売却価格は通常の売買よりも低い傾向がある

リースバックで自宅を売却するとき、一般的に通常の売買よりも売却価格が低くなります。なぜならリースバックの売却価格は、不動産価格が下がるリスクやリースバック事業者が売却するときのコストなどを考慮して決定されるためです。

通常の売却時よりも売却価格が低くても、リースバックにはそのまま自宅に住み続けられるメリットがあります。

しかし、売却価格が低くなるほど、住宅ローンの残債が残り、オーバーローンとなってそもそもリースバックを利用できない可能性が高くなると理解しておきましょう。

住宅ローンの返済と家賃の支払いが必要となる

任意売却によって返済しきれなかった住宅ローンの残債は、売却後も返済が続きます。任意売却したからといって、返済が免除されるわけではありません。

つまり、任意売却後にリースバックを利用した場合、住宅ローンの返済とリースバックの家賃を二重に支払わなければならない可能性があります。住宅ローンの返済に加えてリースバックの家賃が発生しても、支払いを続けられるかどうかを慎重に検討しましょう。

なお、任意売却後に残った債務については、無理のない範囲での返済を交渉できる場合もあります。

家賃が払えなくなれば退去せざるを得ない

リースバック利用後に家賃が支払えなくなると、通常の賃貸物件と同様に退去を余儀なくされます。

家賃の滞納後、直ちに退去を求められるわけではありません。

しかし、一般的に3ヶ月程度滞納が続き、督促にも応じなければ退去を迫られることがあります。

リースバックの家賃は、売却価格や期待利回り（物件価格に対して期待する利益の割合）などをもとに算出されるため、周辺相場より高くなる場合があります。契約更新によって家賃が値上げされる場合や、ご自身の病気やケガなどで収入が減少し、家賃が支払えなくなる可能性もあるため慎重に検討しましょう。

また、買い戻し特約が付いている契約で家賃を滞納すると、多くの場合は買い戻しの権利を失います。将来的に自宅を買い戻したいと考えている場合は、家賃を滞納しないように契約前の十分なシミュレーションが大切です。

利用条件を満たしていない

一定の利用条件を満たしていないと、オーバーローンか否かに関わらずリースバックを利用できない場合があります。設定されることが多いのは、地域や対象物件、対象者の以下のような条件です。

物件の評価額が低くなる原因のひとつに、流動性の低さが挙げられます。物件の流動性とは、現金化しやすいかどうかを指す言葉です。流動性が低い物件は売れにくく、現金化しにくいため、リースバックを利用できないことがあります。

たとえば、アクセスが悪い場所にある、築年数がかなり古い、人口が少ないエリアにあるなどの物件は、流動性が低くなりやすいです。

リースバックを利用したい、少しでも高く物件を売りたいと考えている場合は、複数の事業者に見積もりを依頼して比較するのがおすすめです。

物件に大きな瑕疵や問題がある

物件に大きな瑕疵（傷や欠陥、不具合）や問題がある場合、オーバーローンでなくてもリースバックを利用できないことがあります。

たとえば、以下のようなトラブルがある場合は、リースバックを利用できない可能性が高いです。

法令や条例は変わることがあるため、物件購入時に違反していなかったとしても、売却時に違反していればリースバックを利用できないことがあります。

共同名義人の同意が得られない

物件を複数の名義人で共有している場合は、名義人全員の同意が得られなければリースバックを利用できません。

共同名義人が売却予定の物件に住んでいなかったとしても、同意が得られない場合は物件を売却できないため、オーバーローンでなくてもリースバック契約は締結できません。リースバック契約を検討している場合、まずは共同名義人全員への相談が必要です。

保証会社の審査に通らない

保証会社の審査に通らない場合は、オーバーローンか否かに関わらずリースバックを契約できません。

リースバックを契約するためには、賃貸住宅の保証会社が実施する審査に通る必要があります。リースバックの契約者は毎月家賃を支払わなければならないので、契約前の審査で支払能力や信用情報が確認されます。

支払能力や信用情報に問題があると審査に通らず、賃貸借契約が結べないため、リースバックを利用できません。

リースバック事業者の取扱い範囲外である

物件がリースバック事業者の取扱い範囲外の場合、オーバーローンでなくてもリースバックを利用できません。

全国の物件に対応しているリースバック事業者があるいっぽうで、取扱いエリアを限定している事業者もいます。取扱いエリアが限られている事業者の場合、該当エリアでなければ契約できないケースがあるため、注意が必要です。

また、エリアだけでなく、物件のタイプに制限がある事業者もいます。戸建てのみに対応しており、マンションは不可としている事業者もあるので、確認が必要です。

Q.オーバーローンかどうか確認する方法は？

自宅の査定を依頼し、住宅ローンの残債と比べれば、オーバーローンかどうか確認できます。売却価格より住宅ローンの残債のほうが大きい場合はオーバーローン、小さい場合はアンダーローンの状態です。

住宅ローンの残債は、一般的に借入先の金融機関から届く返済予定表や、WEB上の会員ページなどで確認できます。

リースバックの売却価格は、リースバック事業者によって異なります。複数社に査定を依頼し、査定価格を比較しましょう。

Q.任意売却ができるのはいつまで？

多くの金融機関は、競売の入札開始日の前日を任意売却が可能な期限としています。そのため、任意売却後にリースバックを利用する場合、競売の入札が始まるまでに任意売却のすべての手続きを完了しなければなりません。

一般的に、住宅ローンの滞納が6ヶ月ほど続くと競売が申し立てられ、裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。その後、執行官によって住宅の調査が行われると競売開始目前です。

入札が開始されると任意売却はできなくなるため、住宅ローンの返済が難しく任意売却後のリースバックを検討する場合は、なるべく早くリースバック事業者に相談しましょう。

Q.将来買い戻しはできる？

オーバーローンでリースバックを利用した場合も、将来的に買い戻しできる可能性があります。買い戻し特約をつけて契約する、または売買予約契約を結べば、買い戻しが可能です。

なお、売買予約契約とは、将来売買契約を成立させることを約束する契約です。

たとえば、一時的な収入の減少などでローンの返済が難しいものの、将来的に収入が増える見込みがあるなどの理由で自宅の買い戻しを検討する場合は、買い戻しの条件や価格を確認しておきましょう。

ただし、買い戻し価格には売買時の経費などが上乗せされるため、一般的に売却価格よりも高くなります。資金を用意できなければ、買い戻しはできません。